Por: Diego Alejandro Castrillón — Socio Director, Castrillón & Cárdenas Abogados Consultores.
Un contrato de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia se rige por la Ley 820 de 2003: puede ser verbal o escrito, pero conviene que sea escrito y completo. En este artículo te explicamos las cláusulas que no pueden faltar, cuánto puede subir el canon, cómo se termina el contrato y cuál es el camino legal si el inquilino deja de pagar.
¿Qué debe tener un contrato de arrendamiento de vivienda?
La Ley 820 de 2003 permite que el contrato sea verbal o escrito, pero un contrato escrito te protege mucho más a ti y a la otra parte. Allí deben quedar claros, como mínimo: la identidad de las partes, la dirección y descripción del inmueble, el valor del canon y la forma de pago, el plazo, quién paga los servicios públicos y la cuota de administración, y las direcciones donde se recibirán las notificaciones.
Ten en cuenta estos puntos:
- Copia firmada: el arrendador debe entregar al arrendatario una copia del contrato con firmas originales dentro de los 10 días siguientes a su celebración. La ley prevé una sanción de tres meses de canon si no lo hace y la otra parte lo solicita (art. 8).
- Depósitos: el artículo 16 de la Ley 820 prohíbe exigir depósitos en dinero en efectivo u otras cauciones reales para garantizar las obligaciones del arrendatario. Lo habitual es usar un codeudor o una póliza. Para los servicios públicos existe una excepción regulada: la empresa de servicios puede pedir una garantía con topes (art. 15 y Decreto 3130 de 2003).
- Canon máximo: el canon mensual no puede superar el 1 % del valor comercial del inmueble, y ese valor no puede pasar del doble del avalúo catastral vigente (art. 18).
- Subarriendo y cesión: solo con autorización expresa del arrendador (art. 17).
- Notificaciones: indica una dirección para recibir avisos judiciales y extrajudiciales. Es clave si algún día hay que terminar el contrato.
Si arriendas a un extranjero o por una temporada larga en Medellín, la Ley 820 aplica igual cuando el inmueble se usa como vivienda. Redactar el contrato en español y, si ayuda, acompañarlo de una traducción de cortesía evita malentendidos.
¿Cuáles son las obligaciones de cada parte?
El arrendador debe entregar la vivienda en buen estado y permitir su uso; el arrendatario debe pagar a tiempo y cuidar el inmueble. Estas son las principales obligaciones según la Ley 820 (arts. 8 y 9):
| Arrendador | Arrendatario |
|---|---|
| Entregar el inmueble en buen estado y con los servicios conexos acordados | Pagar el canon dentro del plazo pactado |
| Mantener el goce pacífico de la vivienda durante el contrato | Cuidar el inmueble y hacer las reparaciones por daños que él cause |
| Entregar copia del contrato firmado dentro de los 10 días siguientes | Pagar los servicios públicos y las expensas a su cargo |
| Expedir recibo por cada pago, con fecha, valor y período | Cumplir el reglamento de propiedad horizontal |
| Cumplir las reparaciones y mantenimientos que le correspondan | No subarrendar ni ceder el contrato sin autorización |
| Si su actividad lo exige, tener la matrícula de arrendador (art. 28) | Restituir el inmueble al terminar el contrato |
Si el arrendador se niega a recibir el pago, el arrendatario puede consignar el canon ante la entidad autorizada dentro de los cinco días hábiles siguientes al vencimiento, y avisar por correo certificado (art. 10).
¿Cuánto puede subir el canon de arrendamiento?
El incremento del canon solo puede hacerse una vez cada 12 meses y no puede superar el 100 % del IPC del año calendario anterior. Así lo establece el artículo 20 de la Ley 820 de 2003. Además, el nuevo canon no puede pasar del tope del 1 % del valor comercial del inmueble (art. 18).
Algunas claves prácticas:
- El aumento no es automático: el arrendador debe comunicar por escrito el nuevo valor y desde qué fecha rige.
- Las partes pueden pactar un aumento menor, nunca mayor al límite legal.
- Para los reajustes aplicados en 2026, el IPC de 2025 certificado por el DANE fue 5,10 %.
Si tienes dudas sobre el incremento de tu contrato, revisa también si el contrato dice algo distinto. Una cláusula que fije un aumento superior al límite legal no es una buena base para cobrar.
¿Cómo se termina un contrato de arrendamiento de vivienda?
El contrato puede terminar por mutuo acuerdo, por vencimiento con aviso previo, o por las causales que la ley da a cada parte. La terminación del contrato de arrendamiento tiene reglas distintas según quién la pida (arts. 21 a 25 de la Ley 820):
| Quién termina | Causales principales | Aviso e indemnización |
|---|---|---|
| Ambas partes | Mutuo acuerdo en cualquier momento | No aplica |
| Arrendador | Falta de pago del canon o de los servicios; subarriendo o cambio de destino sin permiso; mejoras sin autorización o destrucción del inmueble; violación del reglamento de propiedad horizontal; conductas que afectan a los vecinos (art. 22) | En prórrogas: aviso escrito de al menos 3 meses e indemnización de 3 meses de canon. Al vencimiento: aviso de 3 meses y causales especiales, con indemnización o garantía según el caso |
| Arrendatario | Suspensión de servicios por culpa del arrendador; perturbación grave y reiterada; desconocimiento de sus derechos (art. 24) | Terminación anticipada: aviso de al menos 3 meses e indemnización de 3 meses de canon. Al vencimiento: aviso de 3 meses, sin indemnización |
Dos puntos que suelen generar problemas:
- El preaviso debe ser por escrito y por un servicio postal autorizado. Si no hay constancia del aviso a tiempo, el contrato se renueva por un período igual (art. 22).
- El arrendatario no puede ser sacado mientras el arrendador no pague la indemnización a la que esté obligado (derecho de retención, art. 26).
Antes de enviar cualquier aviso, revisa con un abogado qué numeral aplica a tu caso: los plazos y requisitos son estrictos y un error de forma puede dejar sin efecto la terminación.
¿Qué hacer si el inquilino no paga el arriendo?
La falta de pago es una causal de terminación, y la vía para recuperar el inmueble si el inquilino no lo entrega es el proceso judicial de restitución de inmueble arrendado. Ese proceso está regulado en el artículo 384 del Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012). No puedes cambiar la cerradura, sacar las pertenencias ni cortar servicios por tu cuenta: tienes que acudir al juez.
Estos son los pasos generales:
- Reúne las pruebas: contrato firmado, recibos y soportes de los cánones y servicios pendientes. El CGP exige acompañar la demanda con prueba del contrato (documento firmado por el arrendatario, confesión extraprocesal o prueba testimonial siquiera sumaria).
- Revisa tu contrato: verifica el plazo, las notificaciones pactadas y si hay codeudor, para decidir contra quién dirigir la demanda.
- Presenta la demanda de restitución ante el juez competente, con abogado.
- El juez admite la demanda y se notifica al demandado.
- El demandado debe consignar para ser oído: si la causal es mora, el inquilino solo es escuchado en el proceso si consigna lo adeudado a órdenes del juzgado (o presenta los recibos de pago de los tres últimos períodos) y sigue consignando los cánones que se causen durante el proceso. La Corte Constitucional ha precisado excepciones cuando hay duda sobre la existencia del contrato (sentencia T-482 de 2020).
- Sentencia: cuando la causal es solo la mora, el proceso se tramita en única instancia. Si el demandado no se opone, el juez ordena la restitución.
- Entrega del inmueble: si no se entrega voluntariamente, el juez ordena la diligencia de entrega.
No podemos prometer cuánto tarda este proceso: depende del juzgado, de la notificación y de la actuación de las partes. Además, la restitución no es lo mismo que el cobro de las sumas adeudadas; un abogado puede evaluar cuál ruta conviene a tu situación.
Preguntas frecuentes
¿El contrato de arrendamiento de vivienda tiene que ser escrito?
No es obligatorio: la Ley 820 de 2003 acepta el contrato verbal o escrito. Pero sin escrito es más difícil probar el plazo, el canon y las condiciones, y para una demanda de restitución necesitas probar el contrato. Por eso lo recomendable es firmarlo por escrito.
¿Puedo pedir un depósito en dinero al inquilino?
La Ley 820 prohíbe exigir depósitos en dinero en efectivo y otras cauciones reales en el arrendamiento de vivienda urbana (art. 16). Existen otras garantías habituales, como un codeudor o una póliza, y una garantía específica para servicios públicos con topes legales.
¿Cuánto tiempo de aviso necesito para terminar el contrato?
En general, la ley exige aviso escrito de al menos tres meses, tanto al arrendador como al arrendatario, en los casos de terminación en prórroga, anticipada o al vencimiento. Algunos casos requieren indemnización de tres meses de canon. Cada causal tiene requisitos propios, así que conviene revisarlo antes de enviar el aviso.
¿La Ley 820 aplica a un apartamento que se alquila por días, como en Airbnb?
El alojamiento turístico y el arrendamiento de vivienda son figuras distintas: el primero se rige por la normativa de turismo (por ejemplo, la Ley 2068 de 2020 y el Registro Nacional de Turismo), mientras que la Ley 820 regula el uso de un inmueble como vivienda. Dónde cae cada caso depende de cómo se use y por cuánto tiempo, y conviene analizarlo con un abogado.
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Fuentes consultadas
- Ley 820 de 2003, Gestor Normativo de la Función Pública
- Ley 820 de 2003, copia con notas de vigencia (normas.cra.gov.co)
- Decreto 3130 de 2003, reglamenta el artículo 15 de la Ley 820
- Ley 1564 de 2012, Código General del Proceso (art. 384)
- Sentencia T-482 de 2020, Corte Constitucional
- DANE, comunicado de prensa IPC diciembre 2025
Aviso legal: Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría legal individual. Cada caso tiene particularidades propias; te recomendamos agendar una consulta personalizada antes de tomar decisiones legales.
