Por: Diego Alejandro Castrillón — Socio Director, Castrillón & Cárdenas Abogados Consultores.
Los gastos notariales al comprar vivienda en Colombia incluyen, además del precio, los derechos notariales, los derechos de registro y el impuesto de registro departamental. Por regla general, los derechos notariales se dividen entre comprador y vendedor, mientras que el registro suele quedar a cargo del comprador y la retención en la fuente, del vendedor. Pero casi todo se puede pactar, así que conviene dejarlo claro desde la promesa de compraventa.
¿Qué gastos hay al escriturar una vivienda?
Hay cuatro conceptos distintos, y cada uno tiene su propia norma y su propio destinatario: los derechos notariales (se pagan a la notaría), los derechos de registro (se pagan a la Superintendencia de Notariado y Registro por inscribir la escritura), el impuesto de registro (un impuesto departamental que se paga a la Gobernación) y la retención en la fuente (un anticipo del impuesto de renta del vendedor, no un costo adicional para el comprador). A veces se habla también de «beneficencia»; más abajo te explicamos por qué es un rubro que debes confirmar antes de hacer cuentas.
Esta tabla resume el panorama:
| Gasto | Base legal | Quién lo paga normalmente | Cómo se calcula |
|---|---|---|---|
| Derechos notariales | Decreto 960 de 1970 (art. 223) y resolución anual de la SNR (2026: Res. 2026-000964-6) | Comprador y vendedor, por mitades, salvo pacto distinto | Valor base + tarifa por mil sobre el excedente + valor por hoja, más IVA |
| Derechos de registro | Ley 1579 de 2012 (art. 74) y Res. SNR 2026-001726-6 | Quien solicita el registro; en la práctica, el comprador | Tarifa por mil según rango del valor del acto, más 2 % por sistematización y conservación documental |
| Impuesto de registro | Ley 223 de 1995 y estatuto de rentas del departamento (Antioquia: Ordenanza 48 de 2025) | Comprador y vendedor por partes iguales según la norma, salvo pacto expreso; en la práctica suele asumirlo el comprador | Tarifa departamental sobre el valor del acto; para inmuebles, la base no puede ser menor al avalúo catastral |
| Retención en la fuente | Art. 398 del Estatuto Tributario | Vendedor, si es persona natural | 1 % del valor de la venta, practicada por el notario |
¿Quién paga los derechos notariales?
Por regla general, comprador y vendedor pagan los derechos notariales por mitades. El artículo 223 del Decreto 960 de 1970 dice que, en los contratos bilaterales como la compraventa, los derechos son de cargo de las dos partes por mitades, y la normativa posterior indica que esa regla opera a falta de otro acuerdo. Es decir: es un uso supletorio, no una obligación inamovible. Si en la promesa pactan que uno asume todo o una proporción distinta, ese pacto vale entre ustedes.
Hay excepciones. En los contratos de garantía, como la hipoteca de un crédito para comprar, los derechos de esa escritura corren a cargo del deudor (art. 225 del Decreto 960 de 1970). Y para vivienda de interés social existen reducciones a la mitad de la tarifa en ciertos casos, con condiciones de valor y subsidio.
¿Cómo se calculan? La resolución anual de la Superintendencia de Notariado y Registro actualiza las tarifas con la UVB y el IPC. Para 2026, según informes del sector, la resolución es la 2026-000964-6 del 20 de enero; confirma el número y las cifras en la notaría. La estructura habitual en compraventas es un valor fijo hasta cierta cuantía, un 3 por mil sobre el excedente y un valor adicional por hoja, más IVA.
¿Qué son los derechos de registro y quién los paga?
Son lo que cobra la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos por inscribir la escritura en el folio de matrícula inmobiliaria. La norma dice que están «a cargo del solicitante», y normalmente quien hace el trámite es el comprador, porque es quien necesita ser reconocido como nuevo propietario ante terceros.
Para 2026, la Resolución 2026-001726-6 de la SNR (modificada en su vigencia por la 2026-001896-6, que rige desde el 2 de febrero de 2026) fija para actos con cuantía una tarifa por mil que depende del rango del valor, medido en UVB: un valor fijo para cuantías muy bajas y luego 9,11, 11,31, 12,60 o 13,33 por mil según el tramo. A eso se suma un 2 % por sistematización y conservación documental. Si el valor declarado es menor al avalúo catastral, la liquidación se hace sobre el avalúo. Para vivienda de interés social nueva, la resolución prevé el 50 % de la tarifa cuando se cumplen sus requisitos.
Impuesto de registro y «beneficencia»: lo que sí y lo que no está claro
El impuesto de registro es un tributo departamental (Ley 223 de 1995); lo cobra la Gobernación del departamento donde está el inmueble. Según la cartilla de la Gobernación de Antioquia (2024, que cita la Ordenanza 41 de 2020), la tarifa para actos sobre inmuebles registrados en la Oficina de Registro es del 1 %, y los sujetos pasivos lo pagan por partes iguales salvo que manifiesten otra cosa. En la práctica, muchos compradores lo asumen por acuerdo. La base no puede ser inferior al avalúo catastral. Además, el Estatuto de Rentas vigente es hoy la Ordenanza 48 de 2025.
Sobre la beneficencia, varias fuentes divulgativas hablan de un 1 % adicional en Antioquia, pero no encontramos una norma departamental oficial que lo confirme ni lo descarte. Por eso no lo damos por hecho: pide a la notaría una liquidación que lo detalle antes de firmar.
Por esta razón, en este artículo no incluimos un ejemplo numérico con totales: hasta que las tarifas notariales y la de beneficencia estén confirmadas con la fuente oficial, un cálculo sería una cifra poco fiable. La fórmula es simple: suma (derechos notariales + IVA) + derechos de registro + impuesto de registro (+ beneficencia, si aplica) y reparte según lo pactado.
¿Y la retención en la fuente? La paga el vendedor
Cuando el vendedor es persona natural y el inmueble es un activo fijo, el artículo 398 del Estatuto Tributario establece una retención del 1 % del valor de la enajenación, que se paga antes de la escritura y que practica el notario. No es un costo extra para el comprador: es un anticipo del impuesto de renta del vendedor y se le descuenta de lo que recibe. La DIAN ha precisado en conceptos que la base es el valor comercial de la venta y que el caso de una donación o un aporte a fiducia se analiza aparte. Si el vendedor tendrá ganancia ocasional u otros efectos tributarios, esa discusión es del vendedor con su contador o abogado.
Paso a paso de la escrituración y el registro
- Promesa de compraventa: fija precio, fechas y quién asume cada gasto. Es el mejor momento para pactar el reparto.
- Reunir documentos: cédulas, certificado de tradición y libertad, paz y salvo de predial y valorización, copia de la escritura anterior y demás que pida la notaría.
- Minuta: el borrador de la escritura (si hay crédito hipotecario, la entidad financiera y la notaría suelen coordinarla).
- Liquidación en la notaría: pide el desglose de derechos notariales, IVA, retención e impuestos para revisarlo antes de firmar.
- Firma de la escritura por comprador y vendedor ante el notario.
- Pago del impuesto de registro en la Gobernación (los plazos para registrar son de dos meses desde el otorgamiento, según la cartilla de Antioquia) y de los derechos de registro.
- Inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y revisión del nuevo certificado de tradición y libertad con tu nombre.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga los gastos de escrituración, el comprador o el vendedor?
Depende del gasto. Los derechos notariales se dividen por mitades como regla supletoria; el registro suele pagarlo el comprador; la retención en la fuente corresponde al vendedor persona natural. Todo puede pactarse por escrito.
¿Se puede negociar quién paga cada gasto?
Sí. La regla de las mitades aplica a falta de acuerdo, y el impuesto de registro admite manifestación expresa de las partes. Lo recomendable es dejarlo escrito en la promesa de compraventa.
¿Los gastos se calculan sobre el precio o sobre el avalúo catastral?
Sobre el valor declarado en la escritura, pero si es menor al avalúo catastral, el registro y el impuesto de registro se liquidan con el avalúo. Declarar un valor menor al real genera riesgos tributarios y legales.
¿Cuánto cuesta todo en total?
No hay una cifra única: cambia con el valor del inmueble, el número de hojas, si es vivienda de interés social, si hay hipoteca y con la tarifa departamental. Pide la liquidación a la notaría antes de firmar.
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Fuentes consultadas
- Superintendencia de Notariado y Registro, Resolución 2026-001726-6 (tarifas registrales): Normograma Cancillería
- Superintendencia de Notariado y Registro, Resolución 2026-001896-6 (modifica vigencia): Normograma Cancillería
- Resolución 2026-000964-6 (derechos notariales 2026), referida en el informe jurídico de Camacol
- Decreto 960 de 1970 (art. 223 y siguientes): Normograma Cancillería
- Gobernación de Antioquia, ABC del impuesto de registro y Circular del 7 de enero de 2026 (cita la Ordenanza 48 de 2025)
- DIAN, Oficio 4860 de 2019 (retención art. 398 E.T.)
- Ley 223 de 1995, Función Pública
Aviso legal: Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría legal individual. Cada caso tiene particularidades propias; te recomendamos agendar una consulta personalizada antes de tomar decisiones legales.
