Por: Diego Alejandro Castrillón, Abogado especialista en Extinción de Dominio
En los últimos meses hemos conocido varios casos de copropiedades a las que la Sociedad de Activos Especiales S.A.S. (SAE), como administradora del FRISCO, les exige rebajar las cuotas de administración adeudadas por inmuebles con medidas cautelares dentro de procesos de extinción de dominio. Su argumento es que habría operado la prescripción de cinco años del artículo 2536 del Código Civil y que, por eso, las cuotas con más de cinco años de causadas ya no se deben.
Esta postura no tiene sustento jurídico. A continuación explicamos por qué, con base en la ley especial de extinción de dominio y en las reglas generales de la prescripción del Código Civil.
1. El punto de partida: el artículo 110 de la Ley 1708 de 2014
El artículo 110 del Código de Extinción de Dominio regula el pago de obligaciones de bienes improductivos. Dispone que las obligaciones que se causen sobre bienes con extinción de dominio o con medidas cautelares, como las cuotas o expensas comunes y los servicios públicos, cuando el bien no genera ingresos por su situación o estado, suspenden su exigibilidad y no causan intereses hasta que ocurra alguno de estos eventos:
- La generación de ingresos suficientes, hasta concurrencia de lo producido.
- La enajenación y entrega del bien.
Agrega la norma que, durante la suspensión, esas obligaciones no pueden cobrarse por vía judicial ni coactiva, y los bienes no pueden ser objeto de medidas cautelares. Y en el caso de la enajenación, el nuevo propietario debe pagar las obligaciones no pagadas durante la suspensión dentro de los treinta días siguientes al cese de ella.
De este texto se desprenden tres consecuencias que son la clave de todo el asunto:
- La obligación nace y se sigue causando: la ley no la extingue ni la condona.
- Lo que se suspende es su exigibilidad, es decir, la posibilidad jurídica de reclamar su pago.
- La copropiedad queda legalmente impedida para demandar ejecutivamente.
2. Sin exigibilidad no corre la prescripción (artículo 2535 del Código Civil)
El artículo 2535 del Código Civil establece que la prescripción que extingue las acciones exige solamente cierto lapso durante el cual no se hayan ejercido, y que ese tiempo se cuenta desde que la obligación se haya hecho exigible.
Este es, a nuestro juicio, el argumento más contundente: si el artículo 110 de la Ley 1708 de 2014 suspende la exigibilidad de las cuotas, el término de prescripción no puede computarse mientras dure esa suspensión. No se trata solo de que la prescripción se detenga; es que su presupuesto básico, la exigibilidad, no existe.
Cuando la SAE afirma que las cuotas “prescribieron a los cinco años de su exigibilidad”, incurre en una contradicción: pretende contar un plazo a partir de una exigibilidad que la propia ley especial que ella aplica declaró suspendida.
3. La imposibilidad absoluta de hacer valer el derecho (artículo 2530 del Código Civil)
Aun si se discutiera el punto anterior, el resultado sería el mismo por aplicación del artículo 2530 del Código Civil, que en su inciso final dispone:
“No se contará el tiempo de prescripción en contra de quien se encuentre en imposibilidad absoluta de hacer valer su derecho, mientras dicha imposibilidad subsista.”
La norma recoge el viejo principio contra non valentem agere non currit praescriptio: la prescripción no corre contra quien no puede actuar. Su lógica es simple. La prescripción sanciona la inactividad o negligencia del acreedor, y no puede sancionarse la inactividad de quien tiene prohibido actuar.
La imposibilidad de la copropiedad no es de hecho ni depende de su voluntad. Es una imposibilidad jurídica absoluta, impuesta por una norma de orden público: el artículo 110 le prohíbe expresamente el cobro judicial y le impide solicitar medidas cautelares sobre el bien. Ningún acreedor puede ser considerado negligente por acatar una prohibición legal.
Por lo tanto, el tiempo transcurrido durante la suspensión no se cuenta para efectos de la prescripción. Cuando cese la causa, se sumará únicamente el tiempo que hubiera corrido antes de la suspensión, si lo hubo, tal como lo prevé el primer inciso del mismo artículo 2530.
4. La ley especial prevalece y su sentido útil excluye la tesis de la SAE
El artículo 5 de la Ley 57 de 1887 dispone que la norma relativa a un asunto especial prefiere a la de carácter general. La Ley 1708 de 2014 es la norma especial que regula la situación de estos bienes y de sus obligaciones, y el artículo 2536 del Código Civil debe leerse en armonía con ella, no en su contra.
Además, las normas deben interpretarse en el sentido en que produzcan efectos. El artículo 110 ordena que el nuevo propietario pague el importe de las obligaciones no pagadas durante la suspensión. Si esas obligaciones prescribieran mientras la suspensión transcurre, la regla quedaría vacía en la mayoría de los casos, porque los procesos de extinción de dominio suelen durar más de cinco años. El legislador presupuso que la deuda se conserva íntegra durante la suspensión, precisamente porque el acreedor no puede cobrarla.
La lectura de la SAE produciría un resultado absurdo: la misma ley que le prohíbe a la copropiedad cobrar sería la causa de que pierda su crédito. Se le cerraría la puerta del juez y, al mismo tiempo, se le reprocharía no haber tocado esa puerta.
5. La prescripción no se declara por vía de presión administrativa
Hay otro aspecto que las copropiedades deben tener claro:
- La prescripción debe ser alegada y declarada judicialmente. El artículo 2513 del Código Civil establece que quien quiera aprovecharse de la prescripción debe alegarla, y el juez no puede declararla de oficio. La SAE no tiene competencia para declarar extinguida una obligación por su propia cuenta ni para imponer esa conclusión a la copropiedad.
- Rebajar la deuda es una condonación. El administrador de la propiedad horizontal no puede renunciar a los créditos de la copropiedad por una solicitud de un deudor. Hacerlo sin fundamento legal y sin las autorizaciones correspondientes puede comprometer su responsabilidad frente a la asamblea y los demás copropietarios, que terminarían asumiendo el costo de esa rebaja.
- Los reconocimientos de deuda interrumpen la prescripción. Según el artículo 2539 del Código Civil, la prescripción se interrumpe naturalmente cuando el deudor reconoce la obligación, expresa o tácitamente. Las comunicaciones, conciliaciones de cartera o actas en las que la SAE haya reconocido los saldos son relevantes y deben conservarse.
6. Precisiones necesarias
Para un análisis serio de cada caso conviene revisar tres situaciones concretas:
- Cuotas causadas antes de la medida cautelar. Esas cuotas sí fueron exigibles y el término pudo correr hasta el momento en que se impuso la medida. Ese tiempo anterior se suma una vez cese la suspensión.
- Bienes que generaron ingresos. La suspensión del artículo 110 se refiere a bienes improductivos. Si el inmueble estuvo arrendado o produjo rentas, la obligación fue exigible hasta concurrencia de lo producido. Es importante solicitar a la SAE información sobre los ingresos del bien.
- Cese de la suspensión. Cuando el bien se enajena y entrega, o cuando empieza a generar ingresos suficientes, la exigibilidad se reactiva y desde ese momento sí corre el término de prescripción. La copropiedad debe estar atenta para actuar oportunamente, incluyendo el cobro al nuevo propietario dentro de los treinta días previstos por la ley.
7. Recomendaciones para las copropiedades
- No acceder a la rebaja solicitada con fundamento en la prescripción de las cuotas causadas durante la suspensión.
- Responder por escrito a la SAE, invocando el artículo 110 de la Ley 1708 de 2014 y los artículos 2530 y 2535 del Código Civil.
- Seguir liquidando las cuotas mes a mes, sin intereses durante la suspensión, y mantener actualizado el estado de cuenta del inmueble.
- Conservar toda la correspondencia con la SAE, en especial los documentos en los que reconozca la deuda.
- Solicitar información sobre el estado del proceso de extinción de dominio y sobre si el bien ha generado ingresos.
- Hacer seguimiento a la eventual enajenación del inmueble para exigir el pago dentro del plazo legal.
Conclusión
La exigencia de la SAE de rebajar las cuotas de administración por supuesta prescripción desconoce la ley especial que ella misma aplica. El artículo 110 de la Ley 1708 de 2014 suspende la exigibilidad de estas obligaciones y prohíbe su cobro judicial; sin exigibilidad no corre el término del artículo 2536, y en todo caso el artículo 2530 del Código Civil impide contar la prescripción contra quien está en imposibilidad absoluta de hacer valer su derecho. Las copropiedades no están obligadas a asumir las consecuencias de una prohibición legal que no les permitió cobrar, y cuentan con argumentos sólidos para defender la integridad de su cartera.
Si su copropiedad está recibiendo este tipo de requerimientos, lo recomendable es analizar el caso concreto antes de aceptar cualquier ajuste en la cartera.
