Como consecuencia del coronavirus (COVID – 19) La ejecución de contratos de arrendamiento, tanto de vivienda como de locales comerciales, ha sido uno de los asuntos más críticos y difíciles de manejar durante el estado de emergencia económica, social y medioambiental. El declive de la economía (en Colombia y en el mundo) ha supuesto grandes impedimentos para que arrendatarios cumplan con la obligación de pagar los cánones, lo que a la vez supone que los arrendadores dejen de percibir esos ingresos, ya sea en todo o en parte.
Algunos países como Italia, Francia o Canadá decretaron bajo ciertas condiciones la suspensión del pago de los cánones de arrendamiento como medida para mitigar la crisis. No obstante, ante estas medidas que lucen a priori razonables, se manifestó el Gobierno Nacional asegurando que dichas “soluciones” no son extrapolables al caso colombiano, aduciendo que un buen porcentaje de arrendadores en el país dependen casi exclusivamente de tales rubros, por lo que se crearía un problema adicional.
¿Qué hacer con los contratos de arrendamiento en época del Coronavirus?
Ante este interrogante, procederemos a exponer las problemáticas más comunes que se desprenden, analizándolas sobre todo a la luz del Decreto 579 del 15 de abril de 2020 “Por el cual se adoptan medidas transitorias en materia de propiedad horizontal y contratos de arrendamiento, en el marco del Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica” como consecuencia del Covid – 19.
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Contratos que finalizaron o finalizan durante el aislamiento preventivo obligatorio:
El aislamiento preventivo inició el 24 de marzo y finalizará (hasta ahora) el 26 de abril. En cuanto al marco normativo aplicable, en principio se reducía al decreto 457 de 2020, mediante el cual se consagraban las excepciones de personal y actividades que podían circular durante el aislamiento. Como en dicha norma, ni en el posterior decreto 531 del 8 de abril, no se contempló como excepción la posibilidad de efectuar mudanzas, una interpretación sistemática y razonable lleva a la conclusión de que, aún sin contrato vigente, los inmuebles no pueden ser desalojados; ni voluntariamente por el arrendatario y mucho menos por imposición del arrendador, ya que se estarían contraviniendo los decretos que permiten la circulación.
La hermenéutica expuesta fue reafirmada por el decreto 579, que en su artículo 4 Estipuló que:
Los contratos de arrendamiento cuyo vencimiento y entrega del inmueble al arrendador se haya pactado para cualquier fecha dentro del lapso de duración de la declaratoria de la Emergencia Económica, Social y Ecológica, se entenderán prorrogados hasta el treinta (30) de junio de 2020, continuando vigente la obligación de pago del canon. Lo anterior sin perjuicio de acuerdos en contrario celebrados entre las partes.
La precitada disposición concede entonces un margen de más de dos meses para proceder con la restitución de los inmuebles. No obstante, también contempla que las partes no echen mano de ese “período de gracia” (que en el fondo no es tal, puesto que en principio se debe pagar el tiempo adicional), con lo que una vez se permita nuevamente la movilización a efectos de mudanzas, estas podrán llevarse a cabo antes del 30 de junio.
Adicionalmente, el decreto 579 contempló escenarios más drásticos, en los cuales ya existían órdenes de desalojo por ejecutar. Así, estableció en su artículo 1 que
Durante el periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020, se suspende la orden o ejecución de cualquier acción de desalojo dispuesta por autoridad judicial o administrativa que tenga como fin la restitución de inmuebles ocupados por arrendatarios, incluidos aquellos casos en los que el plazo del arrendamiento y/o su forma de pago se haya pactado por períodos diarios, semanales, o cualquier fracción inferior a un mes
Nótese que lo dispuesto en ese artículo cobra vigencia, no desde el inicio del estado de emergencia, sino desde la vigencia misma de el decreto, extendido hasta el 30 de junio. No obstante, consideramos que si existían órdenes de ejecución a materializarse entre el 17 de marzo (inicio del estado de emergencia económica, social y medioambiental) y el 14 de abril, estas tampoco podían llevarse a cabo por no encontrarse dentro de las excepciones en los decretos que regulan la movilización durante el aislamiento preventivo (457 del mes de marzo y 531 del mes de abril)
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Contratos de arrendamiento que no se pueden ejecutar como estaba previsto como consecuencia del coronavirus ( Covid – 19):
Aquí radica el nudo gordiano de la cuestión. Y es que son muchos los arrendatarios que con ocasión de la cuarentena se han visto privados de sus medios de producción, escaseando así los recursos para asumir este tipo de obligaciones. Ante esta situación, además de la prórroga de contratos y suspensión de acciones de desalojo, el Decreto 579 desarrolló medidas adicionales.
ARTÍCULO 2. Reajuste al canon de arrendamiento. Se aplaza el reajuste anual a los cánones de arrendamiento que se tuvieran que hacer efectivos durante el periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020, bien porque se hubiere acordado por las partes, o por virtud del artículo 20 de la Ley 820 de 2003.
PARÁGRAFO. Concluido el aplazamiento establecido en el inciso anterior, el arrendatario pagará las mensualidades con el reajuste anual correspondiente en los cánones que hagan falta para terminar el período contractual acordado, incluyendo en esas mensualidades, el valor porcentual de los incrementos no cobrados durante el periodo comprendido a partir de la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020.
En este punto, la norma aclaró una cuestión importante. Antes de proferirse el Decreto, este aspecto se llegó a entender como una “condonación” de dichos reajustes, entre el 15 de abril y el 30 de junio. Al emplear el verbo aplazar, se consigna expresamente que esos aumentos dejados de cobrar, se les imputarán a las mensualidades restantes a partir del 1 de julio, ya sea a una sola mensualidad, o proporcionalmente entre las que falten. Podría afirmarse, con razón, que la norma pudo ser más benévola.
Igualmente, la norma guardó silencio frente a los contratos de arrendamiento que terminan entre la fecha de finalización del aislamiento preventivo obligatorio y el 30 de junio de 2020. Como puede colegirse, aquí no tendremos “meses restantes” para imputar el pago del incremento que dejará de cobrarse. De esta manera, existen dos formas de asumirlo: aplicar dichos incrementos, asumiendo que la ratio legis no pretende que esos montos dejen de percibirse, sino simplemente aplazarlos, y como no se pueden aplazar pues no cobijarlos por la disposición normativa. O bien, entender que esa ratio legis es brindar un grado de protección durante ese lapso, y si no es posible aplazar los reajustes, el arrendador deberá sacrificar su expectativa y renunciar a los mismos. Nosotros nos inclinamos por la primera, a sabiendas de lo discutible que pueda ser.
ARTÍCULO 3. Estipulaciones especiales respecto del pago de los cánones de arrendamiento. Las partes deberán llegar a un acuerdo directo sobre las condiciones especiales para el pago de los cánones correspondientes al periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020. En dichos acuerdos no podrán incluirse intereses de mora ni penalidades, indemnizaciones o sanciones provenientes de la ley o de acuerdos entre las partes.
De no llegarse a un acuerdo directo sobre las condiciones especiales, el arrendatario pagará la totalidad de las mensualidades correspondientes al periodo mencionado en el inciso anterior, bajo las siguientes condiciones:
- El arrendador no podrá cobrar intereses de mora al arrendatario, ni penalidad o sanción alguna proveniente de la ley o de acuerdos entre las partes, en relación con los cánones correspondientes al periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020.
- El arrendatario deberá pagar al arrendador intereses corrientes a una tasa equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la Tasa de Interés Bancario Corriente (TIBC), en la modalidad de consumo y ordinario, certificada por la Superintendencia Financiera de Colombia, sobre los montos no pagados en tiempo, durante el período correspondientes al periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020.
PARÁGRAFO. El acuerdo entre las partes sobre las condiciones especiales para el pago de los cánones correspondientes al periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020, formará parte de los convenios, contratos y demás acuerdos de voluntades principales, accesorios y/o derivados del contrato de arrendamiento.
Este artículo, eje central del decreto, refleja la postura gubernamental reiterada, consistente en incentivar la negociación entre las partes, donde ellas mismas ponderen razonablemente su situación. Lo anterior, condicionado eso sí con la imposibilidad de imponer medidas sancionatorias por mora.
En ausencia de acuerdo, a nuestro juicio se sigue conservando una postura “pro-arrendador”, pues en ninguna parte consagra la posibilidad de exoneración. El único bálsamo, es la prohibición de imponer o ejecutar cláusulas penales y otras medidas coercitivas, aunque parcialmente, puesto que a su vez se decretó una cantidad de intereses sobre los montos no pagados en tiempo, durante el período comprendido entre la vigencia del decreto y el 30 de junio de 2020.
ARTÍCULO 5. Inicio del contrato de arrendamiento. Los contratos de arrendamiento en los que se haya pactado la entrega del inmueble al arrendatario dentro del lapso de duración de la declaratoria de Emergencia Económica, Social y Ecológica, quedarán suspendidos hasta el treinta (30) de junio de 2020, fecha en la cual, a falta de acuerdo entre las partes se harán exigibles las obligaciones derivadas del contrato. Lo anterior sin perjuicio de acuerdos en contrario celebrados entre las partes.
Este artículo versa sobre los contratos de arrendamiento ya convenidos, pero sin empezar a ejecutarse. Sobre esto, se mantiene la prevalencia de pactos en contrario en virtud del ejercicio de la autonomía de la voluntad.
Finalmente, advierte el decreto que su contenido no será aplicable a los contratos de arrendamiento suscritos por el administrador del Fondo para la Rehabilitación, Inversión Social y Lucha contra el Crimen Organizado FRISCO, contratos de leasing habitacional y de arrendamiento financiero -leasing
Finalmente, todas estas disposiciones se analizan con la óptica de un supuesto configurado y acreditado de fuerza mayor, donde claramente se tornan necesarias para proteger, inclusive, los derechos fundamentales de las personas. Sin embargo, como casi todo en derecho, su aplicación resultará del análisis ad casum.
A título de ejemplo, traigamos a la colación el de un local comercial: Tratándose de un establecimiento de comercio dedicado a la venta de artículos de vestimenta, resulta muy claro que debido a su cierre obligatorio no ha podido generar las cantidades monetarias para cumplir sus obligaciones. De este modo, podría echar mano de las mencionadas disposiciones.
No obstante, en la otra orilla nos encontramos con un establecimiento que dispense alimentos y demás artículos de primera necesidad, los cuales siguen funcionando con normalidad durante este período. En este último supuesto sería de difícil aceptación el eventual argumento de que no es viable financieramente asumir el valor del canon.
Este último ejemplo podría trasladarse al caso de una vivienda arrendada, donde sus ocupantes gozan de poder continuar con sus empleos, y por ende con sus ingresos.
De esta manera, entendemos que, si a pesar de todo subsisten las condiciones que permiten cumplir con los contratos, en esa línea se debe proceder.
¿Qué sucede con otras figuras similares como el contrato de concesión de espacio y de depósito?
La nomenclatura del Decreto 579 no incluyó estas modalidades. Creemos que fue un vacío normativo, ya que esos otros contratos que operan bajo una mecánica similar sufren de los mismos inconvenientes, por lo que se les deberían extender los mecanismos de protección enunciados, de ser el caso.
Expuesto lo anterior, resaltamos que sigue siendo una etapa necesaria y fundamental la negociación directa entre las partes que permita lograr acuerdos que concilien y equilibren los intereses. Desde nuestra experiencia, en esta época hemos representado tanto arrendadores como arrendatarios en estos procesos de negociación. En ese ejercicio, han coincidido fórmulas de arreglo, que, por ejemplo, suspenden el cobro de los cánones por el término de la cuarentena (un poco más de un mes), otorgando un período de gracia para su cancelación de uno a dos meses, y que a la vez se distribuya entre las mensualidades restantes del contrato.
Pero más allá de todo, consideramos que deben prevalecer tres valores fundamentales: empatía, confianza y solidaridad. Estando en sintonía con ellos, será mucho menos traumático superar esta coyuntura.
