Como consecuencia del coronavirus (COVID \u2013 19) La ejecuci\u00f3n de contratos de arrendamiento, tanto de vivienda como de locales comerciales, ha sido uno de los asuntos m\u00e1s cr\u00edticos y dif\u00edciles de manejar durante el estado de emergencia econ\u00f3mica, social y medioambiental. El declive de la econom\u00eda (en Colombia y en el mundo) ha supuesto grandes impedimentos para que arrendatarios cumplan con la obligaci\u00f3n de pagar los c\u00e1nones, lo que a la vez supone que los arrendadores dejen de percibir esos ingresos, ya sea en todo o en parte.<\/p>\n
Algunos pa\u00edses como Italia, Francia o Canad\u00e1 decretaron bajo ciertas condiciones la suspensi\u00f3n del pago de los c\u00e1nones de arrendamiento como medida para mitigar la crisis. No obstante, ante estas medidas que lucen a priori razonables, se manifest\u00f3 el Gobierno Nacional asegurando que dichas \u201csoluciones\u201d no son extrapolables al caso colombiano, aduciendo que un buen porcentaje de arrendadores en el pa\u00eds dependen casi exclusivamente de tales rubros, por lo que se crear\u00eda un problema adicional.<\/p>\n
Ante este interrogante, procederemos a exponer las problem\u00e1ticas m\u00e1s comunes que se desprenden, analiz\u00e1ndolas sobre todo a la luz del Decreto 579 del 15 de abril de 2020 “Por el cual se adoptan medidas transitorias en materia de propiedad horizontal y contratos de arrendamiento, en el marco del Estado de Emergencia Econ\u00f3mica, Social y Ecol\u00f3gica” como consecuencia del Covid \u2013 19.<\/u><\/em><\/p>\n El aislamiento preventivo inici\u00f3 el 24 de marzo y finalizar\u00e1 (hasta ahora) el 26 de abril. En cuanto al marco normativo aplicable, en principio se reduc\u00eda al decreto 457 de 2020, mediante el cual se consagraban las excepciones de personal y actividades que pod\u00edan circular durante el aislamiento. Como en dicha norma, ni en el posterior decreto 531 del 8 de abril, no se contempl\u00f3 como excepci\u00f3n la posibilidad de efectuar mudanzas, una interpretaci\u00f3n sistem\u00e1tica y razonable lleva a la conclusi\u00f3n de que, a\u00fan sin contrato vigente, los inmuebles no pueden ser desalojados; ni voluntariamente por el arrendatario y mucho menos por imposici\u00f3n del arrendador, ya que se estar\u00edan contraviniendo los decretos que permiten la circulaci\u00f3n.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n \u00a0<\/u><\/strong><\/p>\n La hermen\u00e9utica expuesta fue reafirmada por el decreto 579, que en su art\u00edculo 4 Estipul\u00f3 que:<\/p>\n \u00a0<\/em><\/p>\n Los contratos de arrendamiento cuyo vencimiento y entrega del inmueble al arrendador se haya pactado para cualquier fecha dentro del lapso de duraci\u00f3n de la declaratoria de la Emergencia Econ\u00f3mica, Social y Ecol\u00f3gica, se entender\u00e1n prorrogados hasta el treinta (30) de junio de 2020, continuando vigente la obligaci\u00f3n de pago del canon. Lo anterior sin perjuicio de acuerdos en contrario celebrados entre las partes.<\/em><\/p>\n \u00a0<\/em><\/p>\n La precitada disposici\u00f3n concede entonces un margen de m\u00e1s de dos meses para proceder con la restituci\u00f3n de los inmuebles. No obstante, tambi\u00e9n contempla que las partes no echen mano de ese \u201cper\u00edodo de gracia\u201d (que en el fondo no es tal, puesto que en principio se debe pagar el tiempo adicional), con lo que una vez se permita nuevamente la movilizaci\u00f3n a efectos de mudanzas, estas podr\u00e1n llevarse a cabo antes del 30 de junio.<\/p>\n <\/p>\n Adicionalmente, el decreto 579 contempl\u00f3 escenarios m\u00e1s dr\u00e1sticos, en los cuales ya exist\u00edan \u00f3rdenes de desalojo por ejecutar. As\u00ed, estableci\u00f3 en su art\u00edculo 1 que<\/p>\n <\/p>\n Durante el periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020, se suspende la orden o ejecuci\u00f3n de cualquier acci\u00f3n de desalojo dispuesta por autoridad judicial o administrativa que tenga como fin la restituci\u00f3n de inmuebles ocupados por arrendatarios, incluidos aquellos casos en los que el plazo del arrendamiento y\/o su forma de pago se haya pactado por per\u00edodos diarios, semanales, o cualquier fracci\u00f3n inferior a un mes<\/em><\/p>\n \u00a0<\/em><\/p>\n N\u00f3tese que lo dispuesto en ese art\u00edculo cobra vigencia, no desde el inicio del estado de emergencia, sino desde la vigencia misma de el decreto, extendido hasta el 30 de junio. No obstante, consideramos que si exist\u00edan \u00f3rdenes de ejecuci\u00f3n a materializarse entre el 17 de marzo (inicio del estado de emergencia econ\u00f3mica, social y medioambiental) y el 14 de abril, estas tampoco pod\u00edan llevarse a cabo por no encontrarse dentro de las excepciones en los decretos que regulan la movilizaci\u00f3n durante el aislamiento preventivo (457 del mes de marzo y 531 del mes de abril)<\/p>\n <\/p>\n Aqu\u00ed radica el nudo gordiano de la cuesti\u00f3n. Y es que son muchos los arrendatarios que con ocasi\u00f3n de la cuarentena se han visto privados de sus medios de producci\u00f3n, escaseando as\u00ed los recursos para asumir este tipo de obligaciones. Ante esta situaci\u00f3n, adem\u00e1s de la pr\u00f3rroga de contratos y suspensi\u00f3n de acciones de desalojo, el Decreto 579 desarroll\u00f3 medidas adicionales.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n <\/p>\n \u00a0<\/em><\/p>\n PAR\u00c1GRAFO. Concluido el aplazamiento establecido en el inciso anterior, el arrendatario pagar\u00e1 las mensualidades con el reajuste anual correspondiente en los c\u00e1nones que hagan falta para terminar el per\u00edodo contractual acordado, incluyendo en esas mensualidades, el valor porcentual de los incrementos no cobrados durante el periodo comprendido a partir de la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020.<\/em><\/p>\n \u00a0<\/em><\/p>\n En este punto, la norma aclar\u00f3 una cuesti\u00f3n importante. Antes de proferirse el Decreto, este aspecto se lleg\u00f3 a entender como una \u201ccondonaci\u00f3n\u201d de dichos reajustes, entre el 15 de abril y el 30 de junio. Al emplear el verbo aplazar, se consigna expresamente que esos aumentos dejados de cobrar, se les imputar\u00e1n a las mensualidades restantes a partir del 1 de julio, ya sea a una sola mensualidad, o proporcionalmente entre las que falten. Podr\u00eda afirmarse, con raz\u00f3n, que la norma pudo ser m\u00e1s ben\u00e9vola.<\/p>\n <\/p>\n Igualmente, la norma guard\u00f3 silencio frente a los contratos de arrendamiento que terminan entre la fecha de finalizaci\u00f3n del aislamiento preventivo obligatorio y el 30 de junio de 2020. Como puede colegirse, aqu\u00ed no tendremos \u201cmeses restantes\u201d para imputar el pago del incremento que dejar\u00e1 de cobrarse. De esta manera, existen dos formas de asumirlo: aplicar dichos incrementos, asumiendo que la ratio legis <\/em>no pretende que esos montos dejen de percibirse, sino simplemente aplazarlos, y como no se pueden aplazar pues no cobijarlos por la disposici\u00f3n normativa. O bien, entender que esa ratio legis <\/em>es brindar un grado de protecci\u00f3n durante ese lapso, y si no es posible aplazar los reajustes, el arrendador deber\u00e1 sacrificar su expectativa y renunciar a los mismos. Nosotros nos inclinamos por la primera, a sabiendas de lo discutible que pueda ser.<\/p>\n <\/p>\n \u00a0<\/em><\/p>\n De no llegarse a un acuerdo directo sobre las condiciones especiales, el arrendatario pagar\u00e1 la totalidad de las mensualidades correspondientes al periodo mencionado en el inciso anterior, bajo las siguientes condiciones:<\/em><\/p>\n \u00a0<\/em><\/p>\n \u00a0<\/em><\/p>\n \u00a0<\/em><\/p>\n PAR\u00c1GRAFO. El acuerdo entre las partes sobre las condiciones especiales para el pago de los c\u00e1nones correspondientes al periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020, formar\u00e1 parte de los convenios, contratos y dem\u00e1s acuerdos de voluntades principales, accesorios y\/o derivados del contrato de arrendamiento.<\/em><\/p>\n \u00a0<\/em><\/p>\n Este art\u00edculo, eje central del decreto, refleja la postura gubernamental reiterada, consistente en incentivar la negociaci\u00f3n entre las partes, donde ellas mismas ponderen razonablemente su situaci\u00f3n. Lo anterior, condicionado eso s\u00ed con la imposibilidad de imponer medidas sancionatorias por mora.<\/p>\n <\/p>\n En ausencia de acuerdo, a nuestro juicio se sigue conservando una postura \u201cpro-arrendador\u201d,<\/em> pues en ninguna parte consagra la posibilidad de exoneraci\u00f3n. El \u00fanico b\u00e1lsamo, es la prohibici\u00f3n de imponer o ejecutar cl\u00e1usulas penales y otras medidas coercitivas, aunque parcialmente, puesto que a su vez se decret\u00f3 una cantidad de intereses sobre los montos no pagados en tiempo, durante el per\u00edodo comprendido entre la vigencia del decreto y el 30 de junio de 2020.<\/p>\n <\/p>\n <\/em><\/strong><\/p>\n ART\u00cdCULO 5. Inicio del contrato de arrendamiento<\/em><\/strong>. Los contratos de arrendamiento en los que se haya pactado la entrega del inmueble al arrendatario dentro del lapso de duraci\u00f3n de la declaratoria de Emergencia Econ\u00f3mica, Social y Ecol\u00f3gica, quedar\u00e1n suspendidos hasta el treinta (30) de junio de 2020, fecha en la cual, a falta de acuerdo entre las partes se har\u00e1n exigibles las obligaciones derivadas del contrato. Lo anterior sin perjuicio de acuerdos en contrario celebrados entre las partes.<\/em><\/p>\n <\/p>\n Este art\u00edculo versa sobre los contratos de arrendamiento ya convenidos, pero sin empezar a ejecutarse. Sobre\u00a0\u00a0\u00a0 esto, se mantiene la prevalencia de pactos en contrario en virtud del ejercicio de la autonom\u00eda de la voluntad.<\/p>\n Finalmente, advierte el decreto que su contenido no ser\u00e1 aplicable a los contratos de arrendamiento suscritos por el administrador del Fondo para la Rehabilitaci\u00f3n, Inversi\u00f3n Social y Lucha contra el Crimen Organizado FRISCO, contratos de leasing habitacional y\u00a0 de arrendamiento financiero -leasing<\/p>\n <\/p>\n Finalmente, todas estas disposiciones se analizan con la \u00f3ptica de un supuesto configurado y acreditado de fuerza mayor, donde claramente se tornan necesarias para proteger, inclusive, los derechos fundamentales de las personas. Sin embargo, como casi todo en derecho, su aplicaci\u00f3n resultar\u00e1 del an\u00e1lisis ad casum.<\/em><\/p>\n A t\u00edtulo de ejemplo, traigamos a la colaci\u00f3n el de un local comercial: Trat\u00e1ndose de un establecimiento de comercio dedicado a la venta de art\u00edculos de vestimenta, resulta muy claro que debido a su cierre obligatorio no ha podido generar las cantidades monetarias para cumplir sus obligaciones. De este modo, podr\u00eda echar mano de las mencionadas disposiciones.<\/p>\n No obstante, en la otra orilla nos encontramos con un establecimiento que dispense alimentos y dem\u00e1s art\u00edculos de primera necesidad, los cuales siguen funcionando con normalidad durante este per\u00edodo. En este \u00faltimo supuesto ser\u00eda de dif\u00edcil aceptaci\u00f3n el eventual argumento de que no es viable financieramente asumir el valor del canon.<\/p>\n Este \u00faltimo ejemplo podr\u00eda trasladarse al caso de una vivienda arrendada, donde sus ocupantes gozan de poder continuar con sus empleos, y por ende con sus ingresos.<\/p>\n De esta manera, entendemos que, si a pesar de todo subsisten las condiciones que permiten cumplir con los contratos, en esa l\u00ednea se debe proceder.<\/p>\n La nomenclatura del Decreto 579 no incluy\u00f3 estas modalidades. Creemos que fue un vac\u00edo normativo, ya que esos otros contratos que operan bajo una mec\u00e1nica similar sufren de los mismos inconvenientes, por lo que se les deber\u00edan extender los mecanismos de protecci\u00f3n enunciados, de ser el caso.<\/p>\n Expuesto lo anterior, resaltamos que sigue siendo una etapa necesaria y fundamental la negociaci\u00f3n directa entre las partes que permita lograr acuerdos que concilien y equilibren los intereses. Desde nuestra experiencia, en esta \u00e9poca hemos representado tanto arrendadores como arrendatarios en estos procesos de negociaci\u00f3n. En ese ejercicio, han coincidido f\u00f3rmulas de arreglo, que, por ejemplo, suspenden el cobro de los c\u00e1nones por el t\u00e9rmino de la cuarentena (un poco m\u00e1s de un mes), otorgando un per\u00edodo de gracia para su cancelaci\u00f3n de uno a dos meses, y que a la vez se distribuya entre las mensualidades restantes del contrato.<\/p>\n Pero m\u00e1s all\u00e1 de todo, consideramos que deben prevalecer tres valores fundamentales: empat\u00eda, confianza y solidaridad. Estando en sinton\u00eda con ellos, ser\u00e1 mucho menos traum\u00e1tico superar esta coyuntura.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n[\/et_pb_text][\/et_pb_column][\/et_pb_row][\/et_pb_section]\n\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Como consecuencia del coronavirus (COVID \u2013 19) La ejecuci\u00f3n de contratos de arrendamiento, tanto de vivienda como de locales comerciales, ha sido uno de los asuntos m\u00e1s cr\u00edticos y dif\u00edciles de manejar durante el estado de emergencia econ\u00f3mica, social y medioambiental. El declive de la econom\u00eda (en Colombia y en el mundo) ha supuesto grandes impedimentos para que arrendatarios cumplan con la obligaci\u00f3n de pagar los c\u00e1nones, lo que a la vez supone que los arrendadores dejen de percibir esos ingresos, ya sea en todo o en parte. Algunos pa\u00edses como Italia, Francia o Canad\u00e1 decretaron bajo ciertas condiciones la suspensi\u00f3n del pago de los c\u00e1nones de arrendamiento como medida para mitigar la crisis. No obstante, ante estas medidas que lucen a priori razonables, se manifest\u00f3 el Gobierno Nacional asegurando que dichas \u201csoluciones\u201d no son extrapolables al caso colombiano, aduciendo que un buen porcentaje de arrendadores en el pa\u00eds dependen casi exclusivamente de tales rubros, por lo que se crear\u00eda un problema adicional. \u00bfQu\u00e9 hacer con los contratos de arrendamiento en \u00e9poca del Coronavirus? Ante este interrogante, procederemos a exponer las problem\u00e1ticas m\u00e1s comunes que se desprenden, analiz\u00e1ndolas sobre todo a la luz del Decreto 579 del 15 de abril […]<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":4134,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"on","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","inline_featured_image":false,"_exactmetrics_skip_tracking":false,"_exactmetrics_sitenote_active":false,"_exactmetrics_sitenote_note":"","_exactmetrics_sitenote_category":0,"_joinchat":[],"footnotes":""},"categories":[29],"tags":[],"class_list":["post-3952","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-covid-19"],"yoast_head":"\n\n
Contratos que finalizaron o finalizan durante el aislamiento preventivo obligatorio<\/u><\/strong>:<\/strong><\/h4>\n
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Contratos de arrendamiento que no se pueden ejecutar como estaba previsto como consecuencia del coronavirus ( Covid \u2013 19)<\/em><\/u><\/strong>:<\/strong><\/h4>\n
ART\u00cdCULO 2. Reajuste al canon de arrendamiento<\/em><\/strong>. Se aplaza el reajuste anual a los c\u00e1nones de arrendamiento que se tuvieran que hacer efectivos durante el periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020, bien porque se hubiere acordado por las partes, o por virtud del art\u00edculo 20 de la Ley 820 de 2003.<\/em><\/h5>\n
ART\u00cdCULO 3. Estipulaciones especiales respecto del pago de los c\u00e1nones de arrendamiento<\/em><\/strong>. Las partes deber\u00e1n llegar a un acuerdo directo sobre las condiciones especiales para el pago de los c\u00e1nones correspondientes al periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020. En dichos acuerdos no podr\u00e1n incluirse intereses de mora ni penalidades, indemnizaciones o sanciones provenientes de la ley o de acuerdos entre las partes.<\/em><\/h5>\n
\n
\n
\u00bfQu\u00e9 sucede con otras figuras similares como el contrato de concesi\u00f3n de espacio y de dep\u00f3sito?<\/strong><\/h3>\n