{"id":10091,"date":"2026-10-14T11:42:10","date_gmt":"2026-10-14T16:42:10","guid":{"rendered":"https:\/\/www.castrillonycardenas.com\/?p=10091"},"modified":"2026-10-14T16:23:53","modified_gmt":"2026-10-14T21:23:53","slug":"gastos-notariales-y-registro-compra-de-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.castrillonycardenas.com\/en\/gastos-notariales-y-registro-compra-de-vivienda\/","title":{"rendered":"Gastos notariales al comprar vivienda en Colombia: cu\u00e1nto se paga y qui\u00e9n lo paga"},"content":{"rendered":"<style id=\"cyc-titulos\">.entry-content h2{font-weight:700;color:#14304f;line-height:1.25}.entry-content h3{font-weight:700;color:#14304f;line-height:1.3}@media (max-width:767px){.entry-content h2{font-size:24px!important;margin:1.4em 0 .5em}.entry-content h3{font-size:19px!important;margin:1.2em 0 .4em}}<\/style>\n<style>@media (max-width:767px){.cyc-tabla,.cyc-tabla tbody,.cyc-tabla tr,.cyc-tabla td{display:block;width:100%;box-sizing:border-box}.cyc-tabla thead{position:absolute;left:-9999px;top:auto;width:1px;height:1px;overflow:hidden}.cyc-tabla tr{margin:0 0 16px;border:1px solid #d9dde3;border-radius:6px;padding:4px 0;background:#fff}.cyc-tabla td{border:0;padding:8px 14px;text-align:left}.cyc-tabla td::before{content:attr(data-label);display:block;font-weight:700;font-size:.85em;color:#14304f;margin-bottom:2px}.cyc-tabla td[data-label=\"\"]::before{display:none}.cyc-tabla td:first-child{font-weight:700;border-bottom:1px solid #eceff3}}<\/style>\n<p><em>Por: Diego Alejandro Castrill\u00f3n \u2014 Socio Director, Castrill\u00f3n &amp; C\u00e1rdenas Abogados Consultores.<\/em><\/p>\n<p>Los gastos notariales al comprar vivienda en Colombia incluyen, adem\u00e1s del precio, los derechos notariales, los derechos de registro y el impuesto de registro departamental. Por regla general, los derechos notariales se dividen entre comprador y vendedor, mientras que el registro suele quedar a cargo del comprador y la retenci\u00f3n en la fuente, del vendedor. Pero casi todo se puede pactar, as\u00ed que conviene dejarlo claro desde la promesa de compraventa.<\/p>\n<h2>\u00bfQu\u00e9 gastos hay al escriturar una vivienda?<\/h2>\n<p>Hay cuatro conceptos distintos, y cada uno tiene su propia norma y su propio destinatario: los <strong>derechos notariales<\/strong> (se pagan a la notar\u00eda), los <strong>derechos de registro<\/strong> (se pagan a la Superintendencia de Notariado y Registro por inscribir la escritura), el <strong>impuesto de registro<\/strong> (un impuesto departamental que se paga a la Gobernaci\u00f3n) y la <strong>retenci\u00f3n en la fuente<\/strong> (un anticipo del impuesto de renta del vendedor, no un costo adicional para el comprador). A veces se habla tambi\u00e9n de &#8220;beneficencia&#8221;; m\u00e1s abajo te explicamos por qu\u00e9 es un rubro que debes confirmar antes de hacer cuentas.<\/p>\n<p>Esta tabla resume el panorama:<\/p>\n<table class=\"cyc-tabla\">\n<thead>\n<tr>\n<th>Gasto<\/th>\n<th>Base legal<\/th>\n<th>Qui\u00e9n lo paga normalmente<\/th>\n<th>C\u00f3mo se calcula<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td data-label=\"Gasto\">Derechos notariales<\/td>\n<td data-label=\"Base legal\">Decreto 960 de 1970 (art. 223) y resoluci\u00f3n anual de la SNR (2026: Res. 2026-000964-6)<\/td>\n<td data-label=\"Qui\u00e9n lo paga normalmente\">Comprador y vendedor, por mitades, salvo pacto distinto<\/td>\n<td data-label=\"C\u00f3mo se calcula\">Valor base + tarifa por mil sobre el excedente + valor por hoja, m\u00e1s IVA<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td data-label=\"Gasto\">Derechos de registro<\/td>\n<td data-label=\"Base legal\">Ley 1579 de 2012 (art. 74) y Res. SNR 2026-001726-6<\/td>\n<td data-label=\"Qui\u00e9n lo paga normalmente\">Quien solicita el registro; en la pr\u00e1ctica, el comprador<\/td>\n<td data-label=\"C\u00f3mo se calcula\">Tarifa por mil seg\u00fan rango del valor del acto, m\u00e1s 2 % por sistematizaci\u00f3n y conservaci\u00f3n documental<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td data-label=\"Gasto\">Impuesto de registro<\/td>\n<td data-label=\"Base legal\">Ley 223 de 1995 y estatuto de rentas del departamento (Antioquia: Ordenanza 48 de 2025)<\/td>\n<td data-label=\"Qui\u00e9n lo paga normalmente\">Comprador y vendedor por partes iguales seg\u00fan la norma, salvo pacto expreso; en la pr\u00e1ctica suele asumirlo el comprador<\/td>\n<td data-label=\"C\u00f3mo se calcula\">Tarifa departamental sobre el valor del acto; para inmuebles, la base no puede ser menor al aval\u00fao catastral<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td data-label=\"Gasto\">Retenci\u00f3n en la fuente<\/td>\n<td data-label=\"Base legal\">Art. 398 del Estatuto Tributario<\/td>\n<td data-label=\"Qui\u00e9n lo paga normalmente\">Vendedor, si es persona natural<\/td>\n<td data-label=\"C\u00f3mo se calcula\">1 % del valor de la venta, practicada por el notario<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h2>\u00bfQui\u00e9n paga los derechos notariales?<\/h2>\n<p>Por regla general, comprador y vendedor pagan los derechos notariales <strong>por mitades<\/strong>. El art\u00edculo 223 del Decreto 960 de 1970 dice que, en los contratos bilaterales como la compraventa, los derechos son de cargo de las dos partes por mitades, y la normativa posterior indica que esa regla opera a falta de otro acuerdo. Es decir: es un uso supletorio, no una obligaci\u00f3n inamovible. Si en la promesa pactan que uno asume todo o una proporci\u00f3n distinta, ese pacto vale entre ustedes.<\/p>\n<p>Hay excepciones. En los contratos de garant\u00eda, como la hipoteca de un cr\u00e9dito para comprar, los derechos de esa escritura corren a cargo del deudor (art. 225 del Decreto 960 de 1970). Y para vivienda de inter\u00e9s social existen reducciones a la mitad de la tarifa en ciertos casos, con condiciones de valor y subsidio.<\/p>\n<p>\u00bfC\u00f3mo se calculan? La resoluci\u00f3n anual de la Superintendencia de Notariado y Registro actualiza las tarifas con la UVB y el IPC. Para 2026, seg\u00fan informes del sector, la resoluci\u00f3n es la 2026-000964-6 del 20 de enero; confirma el n\u00famero y las cifras en la notar\u00eda. La estructura habitual en compraventas es un valor fijo hasta cierta cuant\u00eda, un 3 por mil sobre el excedente y un valor adicional por hoja, m\u00e1s IVA.<\/p>\n<h2>\u00bfQu\u00e9 son los derechos de registro y qui\u00e9n los paga?<\/h2>\n<p>Son lo que cobra la Oficina de Registro de Instrumentos P\u00fablicos por inscribir la escritura en el folio de matr\u00edcula inmobiliaria. La norma dice que est\u00e1n &#8220;a cargo del solicitante&#8221;, y normalmente quien hace el tr\u00e1mite es el comprador, porque es quien necesita ser reconocido como nuevo propietario ante terceros.<\/p>\n<p>Para 2026, la Resoluci\u00f3n 2026-001726-6 de la SNR (modificada en su vigencia por la 2026-001896-6, que rige desde el 2 de febrero de 2026) fija para actos con cuant\u00eda una tarifa por mil que depende del rango del valor, medido en UVB: un valor fijo para cuant\u00edas muy bajas y luego 9,11, 11,31, 12,60 o 13,33 por mil seg\u00fan el tramo. A eso se suma un 2 % por sistematizaci\u00f3n y conservaci\u00f3n documental. Si el valor declarado es menor al aval\u00fao catastral, la liquidaci\u00f3n se hace sobre el aval\u00fao. Para vivienda de inter\u00e9s social nueva, la resoluci\u00f3n prev\u00e9 el 50 % de la tarifa cuando se cumplen sus requisitos.<\/p>\n<h2>Impuesto de registro y &#8220;beneficencia&#8221;: lo que s\u00ed y lo que no est\u00e1 claro<\/h2>\n<p>El impuesto de registro es un tributo <strong>departamental<\/strong> (Ley 223 de 1995); lo cobra la Gobernaci\u00f3n del departamento donde est\u00e1 el inmueble. Seg\u00fan la cartilla de la Gobernaci\u00f3n de Antioquia (2024, que cita la Ordenanza 41 de 2020), la tarifa para actos sobre inmuebles registrados en la Oficina de Registro es del 1 %, y los sujetos pasivos lo pagan por partes iguales salvo que manifiesten otra cosa. En la pr\u00e1ctica, muchos compradores lo asumen por acuerdo. La base no puede ser inferior al aval\u00fao catastral. Adem\u00e1s, el Estatuto de Rentas vigente es hoy la Ordenanza 48 de 2025.<\/p>\n<p>Sobre la <strong>beneficencia<\/strong>, varias fuentes divulgativas hablan de un 1 % adicional en Antioquia, pero no encontramos una norma departamental oficial que lo confirme ni lo descarte. Por eso no lo damos por hecho: pide a la notar\u00eda una liquidaci\u00f3n que lo detalle antes de firmar.<\/p>\n<p>Por esta raz\u00f3n, en este art\u00edculo <strong>no incluimos un ejemplo num\u00e9rico con totales<\/strong>: hasta que las tarifas notariales y la de beneficencia est\u00e9n confirmadas con la fuente oficial, un c\u00e1lculo ser\u00eda una cifra poco fiable. La f\u00f3rmula es simple: suma (derechos notariales + IVA) + derechos de registro + impuesto de registro (+ beneficencia, si aplica) y reparte seg\u00fan lo pactado.<\/p>\n<h2>\u00bfY la retenci\u00f3n en la fuente? La paga el vendedor<\/h2>\n<p>Cuando el vendedor es persona natural y el inmueble es un activo fijo, el art\u00edculo 398 del Estatuto Tributario establece una retenci\u00f3n del 1 % del valor de la enajenaci\u00f3n, que se paga antes de la escritura y que practica el notario. No es un costo extra para el comprador: es un anticipo del impuesto de renta del vendedor y se le descuenta de lo que recibe. La DIAN ha precisado en conceptos que la base es el valor comercial de la venta y que el caso de una donaci\u00f3n o un aporte a fiducia se analiza aparte. Si el vendedor tendr\u00e1 ganancia ocasional u otros efectos tributarios, esa discusi\u00f3n es del vendedor con su contador o abogado.<\/p>\n<h2>Paso a paso de la escrituraci\u00f3n y el registro<\/h2>\n<ol>\n<li><strong>Promesa de compraventa:<\/strong> fija precio, fechas y qui\u00e9n asume cada gasto. Es el mejor momento para pactar el reparto.<\/li>\n<li><strong>Reunir documentos:<\/strong> c\u00e9dulas, certificado de tradici\u00f3n y libertad, paz y salvo de predial y valorizaci\u00f3n, copia de la escritura anterior y dem\u00e1s que pida la notar\u00eda.<\/li>\n<li><strong>Minuta:<\/strong> el borrador de la escritura (si hay cr\u00e9dito hipotecario, la entidad financiera y la notar\u00eda suelen coordinarla).<\/li>\n<li><strong>Liquidaci\u00f3n en la notar\u00eda:<\/strong> pide el desglose de derechos notariales, IVA, retenci\u00f3n e impuestos para revisarlo antes de firmar.<\/li>\n<li><strong>Firma de la escritura<\/strong> por comprador y vendedor ante el notario.<\/li>\n<li><strong>Pago del impuesto de registro<\/strong> en la Gobernaci\u00f3n (los plazos para registrar son de dos meses desde el otorgamiento, seg\u00fan la cartilla de Antioquia) y de los derechos de registro.<\/li>\n<li><strong>Inscripci\u00f3n en la Oficina de Registro de Instrumentos P\u00fablicos<\/strong> y revisi\u00f3n del nuevo certificado de tradici\u00f3n y libertad con tu nombre.<\/li>\n<\/ol>\n<h2>Preguntas frecuentes<\/h2>\n<h3>\u00bfQui\u00e9n paga los gastos de escrituraci\u00f3n, el comprador o el vendedor?<\/h3>\n<p>Depende del gasto. Los derechos notariales se dividen por mitades como regla supletoria; el registro suele pagarlo el comprador; la retenci\u00f3n en la fuente corresponde al vendedor persona natural. Todo puede pactarse por escrito.<\/p>\n<h3>\u00bfSe puede negociar qui\u00e9n paga cada gasto?<\/h3>\n<p>S\u00ed. La regla de las mitades aplica a falta de acuerdo, y el impuesto de registro admite manifestaci\u00f3n expresa de las partes. Lo recomendable es dejarlo escrito en la promesa de compraventa.<\/p>\n<h3>\u00bfLos gastos se calculan sobre el precio o sobre el aval\u00fao catastral?<\/h3>\n<p>Sobre el valor declarado en la escritura, pero si es menor al aval\u00fao catastral, el registro y el impuesto de registro se liquidan con el aval\u00fao. Declarar un valor menor al real genera riesgos tributarios y legales.<\/p>\n<h3>\u00bfCu\u00e1nto cuesta todo en total?<\/h3>\n<p>No hay una cifra \u00fanica: cambia con el valor del inmueble, el n\u00famero de hojas, si es vivienda de inter\u00e9s social, si hay hipoteca y con la tarifa departamental. Pide la liquidaci\u00f3n a la notar\u00eda antes de firmar.<\/p>\n<h2>Te puede interesar<\/h2>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.castrillonycardenas.com\/comprar-propiedad-en-medellin-siendo-extranjero\/\">C\u00f3mo comprar propiedad en Medell\u00edn siendo extranjero<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.castrillonycardenas.com\/abogado-inmobiliario-y-urbanistico\/\">Abogado inmobiliario y urban\u00edstico<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.castrillonycardenas.com\/extranjeros-en-medellin\/\">Extranjeros en Medell\u00edn<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.castrillonycardenas.com\/sucesion-de-bienes-medellin-testamentos\/\">Sucesi\u00f3n de bienes en Medell\u00edn y testamentos<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.castrillonycardenas.com\/contactenos-castrillon-y-cardenas\/\">Cont\u00e1ctanos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<h2>\u00bfVas a comprar o vender un inmueble?<\/h2>\n<p>Nuestro equipo Inmobiliario puede revisar tu promesa de compraventa y explicarte qu\u00e9 gastos te corresponden antes de firmar. Escr\u00edbenos por WhatsApp o llama al PBX (4) 349 3310.<\/p>\n<h2>Fuentes consultadas<\/h2>\n<ul>\n<li>Superintendencia de Notariado y Registro, Resoluci\u00f3n 2026-001726-6 (tarifas registrales): <a href=\"https:\/\/cancilleria.gov.co\/normograma\/compilacion\/docs\/resolucion_superregistro_17266_2026.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Normograma Canciller\u00eda<\/a><\/li>\n<li>Superintendencia de Notariado y Registro, Resoluci\u00f3n 2026-001896-6 (modifica vigencia): <a href=\"https:\/\/www.cancilleria.gov.co\/normograma\/compilacion\/docs\/resolucion_superregistro_18966_2026.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Normograma Canciller\u00eda<\/a><\/li>\n<li>Resoluci\u00f3n 2026-000964-6 (derechos notariales 2026), referida en el informe jur\u00eddico de <a href=\"https:\/\/camacol.co\/sites\/default\/files\/descargables\/INFORME%20JURIDICO%201014.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Camacol<\/a><\/li>\n<li>Decreto 960 de 1970 (art. 223 y siguientes): <a href=\"https:\/\/cancilleria.gov.co\/normograma\/compilacion\/docs\/decreto_0960_1970.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Normograma Canciller\u00eda<\/a><\/li>\n<li>Gobernaci\u00f3n de Antioquia, <a href=\"https:\/\/www.antioquia.gov.co\/images\/PDF2\/Hacienda\/2024\/mayo\/abc-impuesto-registro.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">ABC del impuesto de registro<\/a> y <a href=\"https:\/\/antioquia.gov.co\/images\/PDF2\/Circulares\/2026\/02\/2026090000010.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Circular del 7 de enero de 2026<\/a> (cita la Ordenanza 48 de 2025)<\/li>\n<li>DIAN, <a href=\"https:\/\/normograma.dian.gov.co\/dian\/compilacion\/docs\/oficio_dian_4860_2019.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Oficio 4860 de 2019<\/a> (retenci\u00f3n art. 398 E.T.)<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www1.funcionpublica.gov.co\/eva\/gestornormativo\/norma.php?i=6968\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ley 223 de 1995<\/a>, Funci\u00f3n P\u00fablica<\/li>\n<\/ul>\n<p><em>Aviso legal: Este art\u00edculo tiene fines informativos y no constituye asesor\u00eda legal individual. Cada caso tiene particularidades propias; te recomendamos agendar una consulta personalizada antes de tomar decisiones legales.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Por: Diego Alejandro Castrill\u00f3n \u2014 Socio Director, Castrill\u00f3n &amp; C\u00e1rdenas Abogados Consultores. Los gastos notariales al comprar vivienda en Colombia incluyen, adem\u00e1s del precio, los derechos notariales, los derechos de registro y el impuesto de registro departamental. 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