{"id":10087,"date":"2026-10-14T11:42:06","date_gmt":"2026-10-14T16:42:06","guid":{"rendered":"https:\/\/www.castrillonycardenas.com\/?p=10087"},"modified":"2026-10-14T16:23:40","modified_gmt":"2026-10-14T21:23:40","slug":"contrato-de-arrendamiento-de-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.castrillonycardenas.com\/en\/contrato-de-arrendamiento-de-vivienda\/","title":{"rendered":"Contrato de arrendamiento de vivienda en Colombia: cl\u00e1usulas, incrementos, terminaci\u00f3n y qu\u00e9 hacer si no pagan"},"content":{"rendered":"<style id=\"cyc-titulos\">.entry-content h2{font-weight:700;color:#14304f;line-height:1.25}.entry-content h3{font-weight:700;color:#14304f;line-height:1.3}@media (max-width:767px){.entry-content h2{font-size:24px!important;margin:1.4em 0 .5em}.entry-content h3{font-size:19px!important;margin:1.2em 0 .4em}}<\/style>\n<style>@media (max-width:767px){.cyc-tabla,.cyc-tabla tbody,.cyc-tabla tr,.cyc-tabla td{display:block;width:100%;box-sizing:border-box}.cyc-tabla thead{position:absolute;left:-9999px;top:auto;width:1px;height:1px;overflow:hidden}.cyc-tabla tr{margin:0 0 16px;border:1px solid #d9dde3;border-radius:6px;padding:4px 0;background:#fff}.cyc-tabla td{border:0;padding:8px 14px;text-align:left}.cyc-tabla td::before{content:attr(data-label);display:block;font-weight:700;font-size:.85em;color:#14304f;margin-bottom:2px}.cyc-tabla td[data-label=\"\"]::before{display:none}.cyc-tabla td:first-child{font-weight:700;border-bottom:1px solid #eceff3}}<\/style>\n<p><em>Por: Diego Alejandro Castrill\u00f3n \u2014 Socio Director, Castrill\u00f3n &amp; C\u00e1rdenas Abogados Consultores.<\/em><\/p>\n<p>Un contrato de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia se rige por la Ley 820 de 2003: puede ser verbal o escrito, pero conviene que sea escrito y completo. En este art\u00edculo te explicamos las cl\u00e1usulas que no pueden faltar, cu\u00e1nto puede subir el canon, c\u00f3mo se termina el contrato y cu\u00e1l es el camino legal si el inquilino deja de pagar.<\/p>\n<h2>\u00bfQu\u00e9 debe tener un contrato de arrendamiento de vivienda?<\/h2>\n<p><strong>La Ley 820 de 2003 permite que el contrato sea verbal o escrito, pero un contrato escrito te protege mucho m\u00e1s a ti y a la otra parte.<\/strong> All\u00ed deben quedar claros, como m\u00ednimo: la identidad de las partes, la direcci\u00f3n y descripci\u00f3n del inmueble, el valor del canon y la forma de pago, el plazo, qui\u00e9n paga los servicios p\u00fablicos y la cuota de administraci\u00f3n, y las direcciones donde se recibir\u00e1n las notificaciones.<\/p>\n<p>Ten en cuenta estos puntos:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Copia firmada:<\/strong> el arrendador debe entregar al arrendatario una copia del contrato con firmas originales dentro de los 10 d\u00edas siguientes a su celebraci\u00f3n. La ley prev\u00e9 una sanci\u00f3n de tres meses de canon si no lo hace y la otra parte lo solicita (art. 8).<\/li>\n<li><strong>Dep\u00f3sitos:<\/strong> el art\u00edculo 16 de la Ley 820 proh\u00edbe exigir dep\u00f3sitos en dinero en efectivo u otras cauciones reales para garantizar las obligaciones del arrendatario. Lo habitual es usar un codeudor o una p\u00f3liza. Para los servicios p\u00fablicos existe una excepci\u00f3n regulada: la empresa de servicios puede pedir una garant\u00eda con topes (art. 15 y Decreto 3130 de 2003).<\/li>\n<li><strong>Canon m\u00e1ximo:<\/strong> el canon mensual no puede superar el 1 % del valor comercial del inmueble, y ese valor no puede pasar del doble del aval\u00fao catastral vigente (art. 18).<\/li>\n<li><strong>Subarriendo y cesi\u00f3n:<\/strong> solo con autorizaci\u00f3n expresa del arrendador (art. 17).<\/li>\n<li><strong>Notificaciones:<\/strong> indica una direcci\u00f3n para recibir avisos judiciales y extrajudiciales. Es clave si alg\u00fan d\u00eda hay que terminar el contrato.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si arriendas a un extranjero o por una temporada larga en Medell\u00edn, la Ley 820 aplica igual cuando el inmueble se usa como vivienda. Redactar el contrato en espa\u00f1ol y, si ayuda, acompa\u00f1arlo de una traducci\u00f3n de cortes\u00eda evita malentendidos.<\/p>\n<h2>\u00bfCu\u00e1les son las obligaciones de cada parte?<\/h2>\n<p><strong>El arrendador debe entregar la vivienda en buen estado y permitir su uso; el arrendatario debe pagar a tiempo y cuidar el inmueble.<\/strong> Estas son las principales obligaciones seg\u00fan la Ley 820 (arts. 8 y 9):<\/p>\n<table class=\"cyc-tabla\">\n<thead>\n<tr>\n<th>Arrendador<\/th>\n<th>Arrendatario<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td data-label=\"Arrendador\">Entregar el inmueble en buen estado y con los servicios conexos acordados<\/td>\n<td data-label=\"Arrendatario\">Pagar el canon dentro del plazo pactado<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td data-label=\"Arrendador\">Mantener el goce pac\u00edfico de la vivienda durante el contrato<\/td>\n<td data-label=\"Arrendatario\">Cuidar el inmueble y hacer las reparaciones por da\u00f1os que \u00e9l cause<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td data-label=\"Arrendador\">Entregar copia del contrato firmado dentro de los 10 d\u00edas siguientes<\/td>\n<td data-label=\"Arrendatario\">Pagar los servicios p\u00fablicos y las expensas a su cargo<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td data-label=\"Arrendador\">Expedir recibo por cada pago, con fecha, valor y per\u00edodo<\/td>\n<td data-label=\"Arrendatario\">Cumplir el reglamento de propiedad horizontal<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td data-label=\"Arrendador\">Cumplir las reparaciones y mantenimientos que le correspondan<\/td>\n<td data-label=\"Arrendatario\">No subarrendar ni ceder el contrato sin autorizaci\u00f3n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td data-label=\"Arrendador\">Si su actividad lo exige, tener la matr\u00edcula de arrendador (art. 28)<\/td>\n<td data-label=\"Arrendatario\">Restituir el inmueble al terminar el contrato<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Si el arrendador se niega a recibir el pago, el arrendatario puede consignar el canon ante la entidad autorizada dentro de los cinco d\u00edas h\u00e1biles siguientes al vencimiento, y avisar por correo certificado (art. 10).<\/p>\n<h2>\u00bfCu\u00e1nto puede subir el canon de arrendamiento?<\/h2>\n<p><strong>El incremento del canon solo puede hacerse una vez cada 12 meses y no puede superar el 100 % del IPC del a\u00f1o calendario anterior.<\/strong> As\u00ed lo establece el art\u00edculo 20 de la Ley 820 de 2003. Adem\u00e1s, el nuevo canon no puede pasar del tope del 1 % del valor comercial del inmueble (art. 18).<\/p>\n<p>Algunas claves pr\u00e1cticas:<\/p>\n<ol>\n<li>El aumento <strong>no es autom\u00e1tico<\/strong>: el arrendador debe comunicar por escrito el nuevo valor y desde qu\u00e9 fecha rige.<\/li>\n<li>Las partes pueden pactar un aumento menor, nunca mayor al l\u00edmite legal.<\/li>\n<li>Para los reajustes aplicados en 2026, el IPC de 2025 certificado por el DANE fue 5,10 %.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Si tienes dudas sobre el incremento de tu contrato, revisa tambi\u00e9n si el contrato dice algo distinto. Una cl\u00e1usula que fije un aumento superior al l\u00edmite legal no es una buena base para cobrar.<\/p>\n<h2>\u00bfC\u00f3mo se termina un contrato de arrendamiento de vivienda?<\/h2>\n<p><strong>El contrato puede terminar por mutuo acuerdo, por vencimiento con aviso previo, o por las causales que la ley da a cada parte.<\/strong> La terminaci\u00f3n del contrato de arrendamiento tiene reglas distintas seg\u00fan qui\u00e9n la pida (arts. 21 a 25 de la Ley 820):<\/p>\n<table class=\"cyc-tabla\">\n<thead>\n<tr>\n<th>Qui\u00e9n termina<\/th>\n<th>Causales principales<\/th>\n<th>Aviso e indemnizaci\u00f3n<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td data-label=\"Qui\u00e9n termina\"><strong>Ambas partes<\/strong><\/td>\n<td data-label=\"Causales principales\">Mutuo acuerdo en cualquier momento<\/td>\n<td data-label=\"Aviso e indemnizaci\u00f3n\">No aplica<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td data-label=\"Qui\u00e9n termina\"><strong>Arrendador<\/strong><\/td>\n<td data-label=\"Causales principales\">Falta de pago del canon o de los servicios; subarriendo o cambio de destino sin permiso; mejoras sin autorizaci\u00f3n o destrucci\u00f3n del inmueble; violaci\u00f3n del reglamento de propiedad horizontal; conductas que afectan a los vecinos (art. 22)<\/td>\n<td data-label=\"Aviso e indemnizaci\u00f3n\">En pr\u00f3rrogas: aviso escrito de al menos 3 meses e indemnizaci\u00f3n de 3 meses de canon. Al vencimiento: aviso de 3 meses y causales especiales, con indemnizaci\u00f3n o garant\u00eda seg\u00fan el caso<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td data-label=\"Qui\u00e9n termina\"><strong>Arrendatario<\/strong><\/td>\n<td data-label=\"Causales principales\">Suspensi\u00f3n de servicios por culpa del arrendador; perturbaci\u00f3n grave y reiterada; desconocimiento de sus derechos (art. 24)<\/td>\n<td data-label=\"Aviso e indemnizaci\u00f3n\">Terminaci\u00f3n anticipada: aviso de al menos 3 meses e indemnizaci\u00f3n de 3 meses de canon. Al vencimiento: aviso de 3 meses, sin indemnizaci\u00f3n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Dos puntos que suelen generar problemas:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>El preaviso debe ser por escrito y por un servicio postal autorizado.<\/strong> Si no hay constancia del aviso a tiempo, el contrato se renueva por un per\u00edodo igual (art. 22).<\/li>\n<li><strong>El arrendatario no puede ser sacado mientras el arrendador no pague la indemnizaci\u00f3n a la que est\u00e9 obligado<\/strong> (derecho de retenci\u00f3n, art. 26).<\/li>\n<\/ul>\n<p>Antes de enviar cualquier aviso, revisa con un abogado qu\u00e9 numeral aplica a tu caso: los plazos y requisitos son estrictos y un error de forma puede dejar sin efecto la terminaci\u00f3n.<\/p>\n<h2>\u00bfQu\u00e9 hacer si el inquilino no paga el arriendo?<\/h2>\n<p><strong>La falta de pago es una causal de terminaci\u00f3n, y la v\u00eda para recuperar el inmueble si el inquilino no lo entrega es el proceso judicial de restituci\u00f3n de inmueble arrendado.<\/strong> Ese proceso est\u00e1 regulado en el art\u00edculo 384 del C\u00f3digo General del Proceso (Ley 1564 de 2012). No puedes cambiar la cerradura, sacar las pertenencias ni cortar servicios por tu cuenta: tienes que acudir al juez.<\/p>\n<p>Estos son los pasos generales:<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Re\u00fane las pruebas:<\/strong> contrato firmado, recibos y soportes de los c\u00e1nones y servicios pendientes. El CGP exige acompa\u00f1ar la demanda con prueba del contrato (documento firmado por el arrendatario, confesi\u00f3n extraprocesal o prueba testimonial siquiera sumaria).<\/li>\n<li><strong>Revisa tu contrato:<\/strong> verifica el plazo, las notificaciones pactadas y si hay codeudor, para decidir contra qui\u00e9n dirigir la demanda.<\/li>\n<li><strong>Presenta la demanda de restituci\u00f3n<\/strong> ante el juez competente, con abogado.<\/li>\n<li><strong>El juez admite la demanda y se notifica al demandado.<\/strong><\/li>\n<li><strong>El demandado debe consignar para ser o\u00eddo:<\/strong> si la causal es mora, el inquilino solo es escuchado en el proceso si consigna lo adeudado a \u00f3rdenes del juzgado (o presenta los recibos de pago de los tres \u00faltimos per\u00edodos) y sigue consignando los c\u00e1nones que se causen durante el proceso. La Corte Constitucional ha precisado excepciones cuando hay duda sobre la existencia del contrato (sentencia T-482 de 2020).<\/li>\n<li><strong>Sentencia:<\/strong> cuando la causal es solo la mora, el proceso se tramita en \u00fanica instancia. Si el demandado no se opone, el juez ordena la restituci\u00f3n.<\/li>\n<li><strong>Entrega del inmueble:<\/strong> si no se entrega voluntariamente, el juez ordena la diligencia de entrega.<\/li>\n<\/ol>\n<p>No podemos prometer cu\u00e1nto tarda este proceso: depende del juzgado, de la notificaci\u00f3n y de la actuaci\u00f3n de las partes. Adem\u00e1s, la restituci\u00f3n no es lo mismo que el cobro de las sumas adeudadas; un abogado puede evaluar cu\u00e1l ruta conviene a tu situaci\u00f3n.<\/p>\n<h2>Preguntas frecuentes<\/h2>\n<h3>\u00bfEl contrato de arrendamiento de vivienda tiene que ser escrito?<\/h3>\n<p>No es obligatorio: la Ley 820 de 2003 acepta el contrato verbal o escrito. Pero sin escrito es m\u00e1s dif\u00edcil probar el plazo, el canon y las condiciones, y para una demanda de restituci\u00f3n necesitas probar el contrato. Por eso lo recomendable es firmarlo por escrito.<\/p>\n<h3>\u00bfPuedo pedir un dep\u00f3sito en dinero al inquilino?<\/h3>\n<p>La Ley 820 proh\u00edbe exigir dep\u00f3sitos en dinero en efectivo y otras cauciones reales en el arrendamiento de vivienda urbana (art. 16). Existen otras garant\u00edas habituales, como un codeudor o una p\u00f3liza, y una garant\u00eda espec\u00edfica para servicios p\u00fablicos con topes legales.<\/p>\n<h3>\u00bfCu\u00e1nto tiempo de aviso necesito para terminar el contrato?<\/h3>\n<p>En general, la ley exige aviso escrito de al menos tres meses, tanto al arrendador como al arrendatario, en los casos de terminaci\u00f3n en pr\u00f3rroga, anticipada o al vencimiento. Algunos casos requieren indemnizaci\u00f3n de tres meses de canon. Cada causal tiene requisitos propios, as\u00ed que conviene revisarlo antes de enviar el aviso.<\/p>\n<h3>\u00bfLa Ley 820 aplica a un apartamento que se alquila por d\u00edas, como en Airbnb?<\/h3>\n<p>El alojamiento tur\u00edstico y el arrendamiento de vivienda son figuras distintas: el primero se rige por la normativa de turismo (por ejemplo, la Ley 2068 de 2020 y el Registro Nacional de Turismo), mientras que la Ley 820 regula el uso de un inmueble como vivienda. D\u00f3nde cae cada caso depende de c\u00f3mo se use y por cu\u00e1nto tiempo, y conviene analizarlo con un abogado.<\/p>\n<h2>Te puede interesar<\/h2>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.castrillonycardenas.com\/abogado-inmobiliario-y-urbanistico\/\">Abogado inmobiliario y urban\u00edstico en Medell\u00edn<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.castrillonycardenas.com\/comprar-propiedad-en-medellin-siendo-extranjero\/\">Comprar propiedad en Medell\u00edn siendo extranjero<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.castrillonycardenas.com\/extranjeros-en-medellin\/\">Extranjeros en Medell\u00edn<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.castrillonycardenas.com\/contactenos-castrillon-y-cardenas\/\">Cont\u00e1ctanos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<p>\u00bfVas a arrendar tu inmueble o tienes un conflicto con tu contrato? El equipo Inmobiliario de Castrill\u00f3n &amp; C\u00e1rdenas Abogados Consultores puede revisar tu caso. Escr\u00edbenos por WhatsApp o llama al PBX (4) 349 3310.<\/p>\n<h2>Fuentes consultadas<\/h2>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.funcionpublica.gov.co\/eva\/gestornormativo\/norma.php?i=8738\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ley 820 de 2003, Gestor Normativo de la Funci\u00f3n P\u00fablica<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/normas.cra.gov.co\/gestor\/docs\/ley_0820_2003.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ley 820 de 2003, copia con notas de vigencia (normas.cra.gov.co)<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/normas.cra.gov.co\/gestor\/docs\/decreto_3130_2003.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Decreto 3130 de 2003, reglamenta el art\u00edculo 15 de la Ley 820<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.funcionpublica.gov.co\/eva\/gestornormativo\/norma.php?i=48425\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ley 1564 de 2012, C\u00f3digo General del Proceso (art. 384)<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.corteconstitucional.gov.co\/relatoria\/2020\/t-482-20.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Sentencia T-482 de 2020, Corte Constitucional<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.dane.gov.co\/files\/operaciones\/IPC\/dic2025\/cp-IPC-dic2025.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">DANE, comunicado de prensa IPC diciembre 2025<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<p><em>Aviso legal: Este art\u00edculo tiene fines informativos y no constituye asesor\u00eda legal individual. Cada caso tiene particularidades propias; te recomendamos agendar una consulta personalizada antes de tomar decisiones legales.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Por: Diego Alejandro Castrill\u00f3n \u2014 Socio Director, Castrill\u00f3n &amp; C\u00e1rdenas Abogados Consultores. Un contrato de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia se rige por la Ley 820 de 2003: puede ser verbal o escrito, pero conviene que sea escrito y completo. 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