{"id":10045,"date":"2026-09-17T23:55:35","date_gmt":"2026-09-18T04:55:35","guid":{"rendered":"https:\/\/www.castrillonycardenas.com\/?p=10045"},"modified":"2026-09-18T00:18:31","modified_gmt":"2026-09-18T05:18:31","slug":"prescripcion-cuotas-administracion-sae","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.castrillonycardenas.com\/en\/prescripcion-cuotas-administracion-sae\/","title":{"rendered":"\u00bfPrescribieron las cuotas de administraci\u00f3n de los bienes administrados por la SAE? Por qu\u00e9 la exigencia de rebaja carece de fundamento legal"},"content":{"rendered":"<p>[et_pb_section fb_built=&#8221;1&#8243; theme_builder_area=&#8221;post_content&#8221; _builder_version=&#8221;4.27.8&#8243; _module_preset=&#8221;default&#8221;][et_pb_row _builder_version=&#8221;4.27.8&#8243; _module_preset=&#8221;default&#8221; theme_builder_area=&#8221;post_content&#8221;][et_pb_column _builder_version=&#8221;4.27.8&#8243; _module_preset=&#8221;default&#8221; type=&#8221;4_4&#8243; theme_builder_area=&#8221;post_content&#8221;][et_pb_text _builder_version=&#8221;4.27.8&#8243; _module_preset=&#8221;default&#8221; theme_builder_area=&#8221;post_content&#8221; hover_enabled=&#8221;0&#8243; sticky_enabled=&#8221;0&#8243;]<\/p>\n<p><em>Por: Diego Alejandro Castrill\u00f3n, Abogado especialista en Extinci\u00f3n de Dominio<\/em><\/p>\n<p>En los \u00faltimos meses hemos conocido varios casos de copropiedades a las que la Sociedad de Activos Especiales S.A.S. (SAE), como administradora del FRISCO, les exige rebajar las cuotas de administraci\u00f3n adeudadas por inmuebles con medidas cautelares dentro de procesos de extinci\u00f3n de dominio. Su argumento es que habr\u00eda operado la prescripci\u00f3n de cinco a\u00f1os del art\u00edculo 2536 del C\u00f3digo Civil y que, por eso, las cuotas con m\u00e1s de cinco a\u00f1os de causadas ya no se deben.<\/p>\n<p>Esta postura no tiene sustento jur\u00eddico. A continuaci\u00f3n explicamos por qu\u00e9, con base en la ley especial de extinci\u00f3n de dominio y en las reglas generales de la prescripci\u00f3n del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n<h2>1. El punto de partida: el art\u00edculo 110 de la Ley 1708 de 2014<\/h2>\n<p>El art\u00edculo 110 del C\u00f3digo de Extinci\u00f3n de Dominio regula el pago de obligaciones de bienes improductivos. Dispone que las obligaciones que se causen sobre bienes con extinci\u00f3n de dominio o con medidas cautelares, como las cuotas o expensas comunes y los servicios p\u00fablicos, cuando el bien no genera ingresos por su situaci\u00f3n o estado, suspenden su exigibilidad y no causan intereses hasta que ocurra alguno de estos eventos:<\/p>\n<ul>\n<li>La generaci\u00f3n de ingresos suficientes, hasta concurrencia de lo producido.<\/li>\n<li>La enajenaci\u00f3n y entrega del bien.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Agrega la norma que, durante la suspensi\u00f3n, esas obligaciones no pueden cobrarse por v\u00eda judicial ni coactiva, y los bienes no pueden ser objeto de medidas cautelares. Y en el caso de la enajenaci\u00f3n, el nuevo propietario debe pagar las obligaciones no pagadas durante la suspensi\u00f3n dentro de los treinta d\u00edas siguientes al cese de ella.<\/p>\n<p>De este texto se desprenden tres consecuencias que son la clave de todo el asunto:<\/p>\n<ul>\n<li>La obligaci\u00f3n nace y se sigue causando: la ley no la extingue ni la condona.<\/li>\n<li>Lo que se suspende es su exigibilidad, es decir, la posibilidad jur\u00eddica de reclamar su pago.<\/li>\n<li>La copropiedad queda legalmente impedida para demandar ejecutivamente.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>2. Sin exigibilidad no corre la prescripci\u00f3n (art\u00edculo 2535 del C\u00f3digo Civil)<\/h2>\n<p>El art\u00edculo 2535 del C\u00f3digo Civil establece que la prescripci\u00f3n que extingue las acciones exige solamente cierto lapso durante el cual no se hayan ejercido, y que ese tiempo se cuenta desde que la obligaci\u00f3n se haya hecho exigible.<\/p>\n<p>Este es, a nuestro juicio, el argumento m\u00e1s contundente: si el art\u00edculo 110 de la Ley 1708 de 2014 suspende la exigibilidad de las cuotas, el t\u00e9rmino de prescripci\u00f3n no puede computarse mientras dure esa suspensi\u00f3n. No se trata solo de que la prescripci\u00f3n se detenga; es que su presupuesto b\u00e1sico, la exigibilidad, no existe.<\/p>\n<p>Cuando la SAE afirma que las cuotas &#8220;prescribieron a los cinco a\u00f1os de su exigibilidad&#8221;, incurre en una contradicci\u00f3n: pretende contar un plazo a partir de una exigibilidad que la propia ley especial que ella aplica declar\u00f3 suspendida.<\/p>\n<h2>3. La imposibilidad absoluta de hacer valer el derecho (art\u00edculo 2530 del C\u00f3digo Civil)<\/h2>\n<p>Aun si se discutiera el punto anterior, el resultado ser\u00eda el mismo por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 2530 del C\u00f3digo Civil, que en su inciso final dispone:<\/p>\n<p><em>&#8220;No se contar\u00e1 el tiempo de prescripci\u00f3n en contra de quien se encuentre en imposibilidad absoluta de hacer valer su derecho, mientras dicha imposibilidad subsista.&#8221;<\/em><\/p>\n<p>La norma recoge el viejo principio contra non valentem agere non currit praescriptio: la prescripci\u00f3n no corre contra quien no puede actuar. Su l\u00f3gica es simple. La prescripci\u00f3n sanciona la inactividad o negligencia del acreedor, y no puede sancionarse la inactividad de quien tiene prohibido actuar.<\/p>\n<p>La imposibilidad de la copropiedad no es de hecho ni depende de su voluntad. Es una imposibilidad jur\u00eddica absoluta, impuesta por una norma de orden p\u00fablico: el art\u00edculo 110 le proh\u00edbe expresamente el cobro judicial y le impide solicitar medidas cautelares sobre el bien. Ning\u00fan acreedor puede ser considerado negligente por acatar una prohibici\u00f3n legal.<\/p>\n<p>Por lo tanto, el tiempo transcurrido durante la suspensi\u00f3n no se cuenta para efectos de la prescripci\u00f3n. Cuando cese la causa, se sumar\u00e1 \u00fanicamente el tiempo que hubiera corrido antes de la suspensi\u00f3n, si lo hubo, tal como lo prev\u00e9 el primer inciso del mismo art\u00edculo 2530.<\/p>\n<h2>4. La ley especial prevalece y su sentido \u00fatil excluye la tesis de la SAE<\/h2>\n<p>El art\u00edculo 5 de la Ley 57 de 1887 dispone que la norma relativa a un asunto especial prefiere a la de car\u00e1cter general. La Ley 1708 de 2014 es la norma especial que regula la situaci\u00f3n de estos bienes y de sus obligaciones, y el art\u00edculo 2536 del C\u00f3digo Civil debe leerse en armon\u00eda con ella, no en su contra.<\/p>\n<p>Adem\u00e1s, las normas deben interpretarse en el sentido en que produzcan efectos. El art\u00edculo 110 ordena que el nuevo propietario pague el importe de las obligaciones no pagadas durante la suspensi\u00f3n. Si esas obligaciones prescribieran mientras la suspensi\u00f3n transcurre, la regla quedar\u00eda vac\u00eda en la mayor\u00eda de los casos, porque los procesos de extinci\u00f3n de dominio suelen durar m\u00e1s de cinco a\u00f1os. El legislador presupuso que la deuda se conserva \u00edntegra durante la suspensi\u00f3n, precisamente porque el acreedor no puede cobrarla.<\/p>\n<p>La lectura de la SAE producir\u00eda un resultado absurdo: la misma ley que le proh\u00edbe a la copropiedad cobrar ser\u00eda la causa de que pierda su cr\u00e9dito. Se le cerrar\u00eda la puerta del juez y, al mismo tiempo, se le reprochar\u00eda no haber tocado esa puerta.<\/p>\n<h2>5. La prescripci\u00f3n no se declara por v\u00eda de presi\u00f3n administrativa<\/h2>\n<p>Hay otro aspecto que las copropiedades deben tener claro:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>La prescripci\u00f3n debe ser alegada y declarada judicialmente.<\/strong> El art\u00edculo 2513 del C\u00f3digo Civil establece que quien quiera aprovecharse de la prescripci\u00f3n debe alegarla, y el juez no puede declararla de oficio. La SAE no tiene competencia para declarar extinguida una obligaci\u00f3n por su propia cuenta ni para imponer esa conclusi\u00f3n a la copropiedad.<\/li>\n<li><strong>Rebajar la deuda es una condonaci\u00f3n.<\/strong> El administrador de la propiedad horizontal no puede renunciar a los cr\u00e9ditos de la copropiedad por una solicitud de un deudor. Hacerlo sin fundamento legal y sin las autorizaciones correspondientes puede comprometer su responsabilidad frente a la asamblea y los dem\u00e1s copropietarios, que terminar\u00edan asumiendo el costo de esa rebaja.<\/li>\n<li><strong>Los reconocimientos de deuda interrumpen la prescripci\u00f3n.<\/strong> Seg\u00fan el art\u00edculo 2539 del C\u00f3digo Civil, la prescripci\u00f3n se interrumpe naturalmente cuando el deudor reconoce la obligaci\u00f3n, expresa o t\u00e1citamente. Las comunicaciones, conciliaciones de cartera o actas en las que la SAE haya reconocido los saldos son relevantes y deben conservarse.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>6. Precisiones necesarias<\/h2>\n<p>Para un an\u00e1lisis serio de cada caso conviene revisar tres situaciones concretas:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Cuotas causadas antes de la medida cautelar.<\/strong> Esas cuotas s\u00ed fueron exigibles y el t\u00e9rmino pudo correr hasta el momento en que se impuso la medida. Ese tiempo anterior se suma una vez cese la suspensi\u00f3n.<\/li>\n<li><strong>Bienes que generaron ingresos.<\/strong> La suspensi\u00f3n del art\u00edculo 110 se refiere a bienes improductivos. Si el inmueble estuvo arrendado o produjo rentas, la obligaci\u00f3n fue exigible hasta concurrencia de lo producido. Es importante solicitar a la SAE informaci\u00f3n sobre los ingresos del bien.<\/li>\n<li><strong>Cese de la suspensi\u00f3n.<\/strong> Cuando el bien se enajena y entrega, o cuando empieza a generar ingresos suficientes, la exigibilidad se reactiva y desde ese momento s\u00ed corre el t\u00e9rmino de prescripci\u00f3n. La copropiedad debe estar atenta para actuar oportunamente, incluyendo el cobro al nuevo propietario dentro de los treinta d\u00edas previstos por la ley.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>7. Recomendaciones para las copropiedades<\/h2>\n<ul>\n<li>No acceder a la rebaja solicitada con fundamento en la prescripci\u00f3n de las cuotas causadas durante la suspensi\u00f3n.<\/li>\n<li>Responder por escrito a la SAE, invocando el art\u00edculo 110 de la Ley 1708 de 2014 y los art\u00edculos 2530 y 2535 del C\u00f3digo Civil.<\/li>\n<li>Seguir liquidando las cuotas mes a mes, sin intereses durante la suspensi\u00f3n, y mantener actualizado el estado de cuenta del inmueble.<\/li>\n<li>Conservar toda la correspondencia con la SAE, en especial los documentos en los que reconozca la deuda.<\/li>\n<li>Solicitar informaci\u00f3n sobre el estado del proceso de extinci\u00f3n de dominio y sobre si el bien ha generado ingresos.<\/li>\n<li>Hacer seguimiento a la eventual enajenaci\u00f3n del inmueble para exigir el pago dentro del plazo legal.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Conclusi\u00f3n<\/h2>\n<p>La exigencia de la SAE de rebajar las cuotas de administraci\u00f3n por supuesta prescripci\u00f3n desconoce la ley especial que ella misma aplica. El art\u00edculo 110 de la Ley 1708 de 2014 suspende la exigibilidad de estas obligaciones y proh\u00edbe su cobro judicial; sin exigibilidad no corre el t\u00e9rmino del art\u00edculo 2536, y en todo caso el art\u00edculo 2530 del C\u00f3digo Civil impide contar la prescripci\u00f3n contra quien est\u00e1 en imposibilidad absoluta de hacer valer su derecho. Las copropiedades no est\u00e1n obligadas a asumir las consecuencias de una prohibici\u00f3n legal que no les permiti\u00f3 cobrar, y cuentan con argumentos s\u00f3lidos para defender la integridad de su cartera.<\/p>\n<p>Si su copropiedad est\u00e1 recibiendo este tipo de requerimientos, lo recomendable es analizar el caso concreto antes de aceptar cualquier ajuste en la cartera.<\/p>\n<p>[\/et_pb_text][\/et_pb_column][\/et_pb_row][\/et_pb_section]<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Por: Diego Alejandro Castrill\u00f3n, Abogado especialista en Extinci\u00f3n de Dominio En los \u00faltimos meses hemos conocido varios casos de copropiedades a las que la Sociedad de Activos Especiales S.A.S. (SAE), como administradora del FRISCO, les exige rebajar las cuotas de administraci\u00f3n adeudadas por inmuebles con medidas cautelares dentro de procesos de extinci\u00f3n de dominio. Su argumento es que habr\u00eda operado la prescripci\u00f3n de cinco a\u00f1os del art\u00edculo 2536 del C\u00f3digo Civil y que, por eso, las cuotas con m\u00e1s de cinco a\u00f1os de causadas ya no se deben. Esta postura no tiene sustento jur\u00eddico. A continuaci\u00f3n explicamos por qu\u00e9, con base en la ley especial de extinci\u00f3n de dominio y en las reglas generales de la prescripci\u00f3n del C\u00f3digo Civil. 1. El punto de partida: el art\u00edculo 110 de la Ley 1708 de 2014 El art\u00edculo 110 del C\u00f3digo de Extinci\u00f3n de Dominio regula el pago de obligaciones de bienes improductivos. 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