[et_pb_section fb_built=”1″ theme_builder_area=”post_content” _builder_version=”4.27.8″ _module_preset=”default”][et_pb_row _builder_version=”4.27.8″ _module_preset=”default” theme_builder_area=”post_content”][et_pb_column _builder_version=”4.27.8″ _module_preset=”default” type=”4_4″ theme_builder_area=”post_content”][et_pb_text _builder_version=”4.27.8″ _module_preset=”default” theme_builder_area=”post_content” hover_enabled=”0″ sticky_enabled=”0″]<\/p>\n
Por: Diego Alejandro Castrill\u00f3n, Abogado especialista en Extinci\u00f3n de Dominio<\/em><\/p>\n Pocas situaciones son tan angustiosas para un propietario como pedir un certificado de tradici\u00f3n y libertad y descubrir que su inmueble qued\u00f3 en cabeza de la Naci\u00f3n por una sentencia de extinci\u00f3n de dominio. Una sentencia dictada en un proceso del que nunca supo nada, contra una persona a la que ni siquiera conoce.<\/p>\n \u00bfPuede hacer algo quien compr\u00f3 de buena fe, pag\u00f3 el precio y quiz\u00e1s se endeud\u00f3 para hacerlo? La Corte Constitucional respondi\u00f3 que s\u00ed en la Sentencia T-821 de 2014 (M.P. Luis Guillermo Guerrero P\u00e9rez). A continuaci\u00f3n, explico el caso y las reglas que dej\u00f3.<\/p>\n En 1999 la Fiscal\u00eda inici\u00f3 un tr\u00e1mite de extinci\u00f3n de dominio contra bienes de varias personas investigadas por captaci\u00f3n masiva de dineros, estafa y abuso de confianza. Una de ellas vendi\u00f3 en el a\u00f1o 2000 un local comercial en Medell\u00edn, y ese mismo a\u00f1o el comprador lo vendi\u00f3 a otra persona. Ambas ventas quedaron registradas en el folio de matr\u00edcula.<\/p>\n Aun as\u00ed, la Fiscal\u00eda incluy\u00f3 el local como bien equivalente del investigado, y en 2004 un juez especializado declar\u00f3 extinguido su dominio como si todav\u00eda le perteneciera. Nadie cit\u00f3 a quienes ya eran sus propietarios. Cuando se orden\u00f3 inscribir la sentencia, la Oficina de Registro se neg\u00f3, precisamente porque el bien ya estaba en manos de terceros.<\/p>\n En agosto de 2012, la propietaria compr\u00f3 el local por $67.000.000, gran parte con un cr\u00e9dito hipotecario. El folio estaba limpio y el banco lo verific\u00f3 en su estudio de t\u00edtulos. Tres meses despu\u00e9s, en noviembre de 2012, apareci\u00f3 inscrita la extinci\u00f3n de dominio.<\/p>\n La propietaria viv\u00eda en Alemania. Se enter\u00f3 a finales de 2013, cuando su madre pidi\u00f3 un certificado de tradici\u00f3n para un tr\u00e1mite del predial. En marzo de 2014 present\u00f3 acci\u00f3n de tutela.<\/p>\n La Sala de Casaci\u00f3n Penal neg\u00f3 la tutela. Consider\u00f3 que la inscripci\u00f3n en el folio daba publicidad a la sentencia y que, desde esa fecha, la propietaria hab\u00eda dejado pasar demasiado tiempo. Para esa Sala, vivir en el exterior no justificaba la demora.<\/p>\n La Sala de Casaci\u00f3n Civil revoc\u00f3 esa decisi\u00f3n y concedi\u00f3 el amparo. Dej\u00f3 sin efecto la actuaci\u00f3n de la Fiscal\u00eda en lo relativo al local y orden\u00f3 rehacerla, citando a la propietaria como tercera adquirente de buena fe.<\/p>\n La Corte Constitucional revis\u00f3 el caso y le dio la raz\u00f3n a la Sala Civil.<\/p>\n Para rechazar la tutela se propusieron dos fechas de referencia: la de las sentencias (2004 y 2005) o la de su inscripci\u00f3n en el folio (2012). La Corte descart\u00f3 ambas.<\/p>\n La fecha de las sentencias no sirve porque la propietaria nunca fue parte del proceso y no ten\u00eda c\u00f3mo conocerlas. La fecha del registro tampoco, porque que algo quede anotado en el folio no significa que el due\u00f1o se haya enterado.<\/p>\n Lo que cuenta es el momento en que el afectado conoci\u00f3 realmente la decisi\u00f3n. Como la propietaria actu\u00f3 unos tres meses despu\u00e9s de enterarse, su tutela fue oportuna.<\/p>\n La l\u00f3gica es sencilla: no se le puede exigir a un propietario de buena fe que revise su certificado de tradici\u00f3n cada mes, por si acaso. Eso s\u00ed, la Corte advierte que cada caso se analiza seg\u00fan sus circunstancias, de modo que probar cu\u00e1ndo se supo de la extinci\u00f3n es clave.<\/p>\n Se discuti\u00f3 si la propietaria ten\u00eda otro camino judicial. La Corte record\u00f3 que, bajo las normas de la \u00e9poca, contra las sentencias de extinci\u00f3n de dominio no proced\u00edan ni la revisi\u00f3n ni la casaci\u00f3n.<\/p>\n \u00bfY la reparaci\u00f3n directa contra el Estado? La Corte dijo que no era suficiente: con ella la propietaria podr\u00eda obtener una indemnizaci\u00f3n, pero no conservar su inmueble ni evitar que la despojaran de \u00e9l.<\/p>\n Adem\u00e1s, la Corte hizo un reproche importante: no basta con decir en abstracto que el afectado “ten\u00eda otros mecanismos”. El juez debe verificar si esos mecanismos existen y si de verdad sirven para proteger el derecho.<\/p>\n Aqu\u00ed est\u00e1 el fondo del asunto. La Corte concluy\u00f3 que los jueces incurrieron en un defecto procedimental absoluto al no vincular a quienes ten\u00edan derechos sobre el local.<\/p>\n Los terceros eran f\u00e1ciles de identificar: bastaba mirar el folio de matr\u00edcula. Y la omisi\u00f3n fue decisiva, porque si se les hubiera citado y se hubiera comprobado su buena fe, el juez no habr\u00eda podido extinguir el dominio de ese inmueble.<\/p>\n Desde la Ley 333 de 1996, y luego en la Ley 793 de 2002 y en la Ley 1708 de 2014, el legislador ha exigido proteger a los terceros de buena fe. La Corte fue clara: los jueces de extinci\u00f3n de dominio deben garantizar que esos terceros puedan defenderse.<\/p>\n La Corte record\u00f3 que en extinci\u00f3n de dominio no se presume la mala fe. Es el Estado el que debe demostrar que el titular actu\u00f3 con dolo o culpa grave.<\/p>\n En este caso, la buena fe de la propietaria qued\u00f3 clara por dos razones: compr\u00f3 doce a\u00f1os despu\u00e9s de que el investigado vendiera el local, y entre \u00e9l y ella hubo una cadena de ventas registradas.<\/p>\n A eso se sum\u00f3 la confianza leg\u00edtima. La compradora confi\u00f3 en un documento p\u00fablico, el certificado de tradici\u00f3n, que no mostraba ning\u00fan problema. Cambiar de golpe la situaci\u00f3n jur\u00eddica del inmueble vulner\u00f3 esa confianza.<\/p>\n La Corte subray\u00f3 que el Estado fall\u00f3 dos veces. Si los jueces hubieran citado a los terceros, o si al menos la sentencia se hubiera registrado a tiempo, la propietaria nunca habr\u00eda comprado ese local.<\/p>\n La Corte confirm\u00f3 el fallo de la Sala Civil. En la pr\u00e1ctica, se reabri\u00f3 la actuaci\u00f3n respecto del local para que la propietaria pudiera defenderse dentro del proceso.<\/p>\n Conviene precisarlo: la tutela no le devolvi\u00f3 autom\u00e1ticamente el inmueble. Le devolvi\u00f3 la oportunidad de defenderlo, que era lo que el proceso le hab\u00eda negado.<\/p>\n S\u00ed, con dos matices importantes.<\/p>\n La misma sentencia destaca que la Ley 1708 de 2014, el C\u00f3digo de Extinci\u00f3n de Dominio vigente, mantiene la protecci\u00f3n de los terceros. El art\u00edculo 3 fija como l\u00edmite de la extinci\u00f3n la propiedad obtenida l\u00edcitamente y de buena fe exenta de culpa, y el art\u00edculo 7 presume la buena fe de quien act\u00faa de manera diligente y prudente.<\/p>\n El primer matiz es el est\u00e1ndar. Hoy se exige buena fe exenta de culpa, que es m\u00e1s exigente: no basta con no saber, hay que demostrar que se actu\u00f3 con diligencia al comprar.<\/p>\n El segundo matiz es el camino procesal. A diferencia de la ley aplicada en este caso, la Ley 1708 de 2014 regula la acci\u00f3n de revisi\u00f3n contra las sentencias de extinci\u00f3n de dominio. Antes de acudir a la tutela, hay que analizar si el caso encaja en ese mecanismo.<\/p>\n Este caso muestra que el riesgo tambi\u00e9n recae sobre el acreedor hipotecario. Los estudios de t\u00edtulos deben tenerlo en cuenta.<\/p>\n La Sentencia T-821 de 2014 deja un mensaje claro: la extinci\u00f3n de dominio no puede adelantarse a espaldas de quienes tienen derechos sobre los bienes perseguidos. Cuando los terceros aparecen en el registro p\u00fablico y nadie los cita, el proceso tiene un vicio grave que el juez constitucional puede corregir.<\/p>\n La sentencia tambi\u00e9n protege a quien confi\u00f3 en el certificado de tradici\u00f3n y fija una regla sensata: el plazo para reaccionar corre desde que el afectado realmente se entera.<\/p>\n En extinci\u00f3n de dominio, la rapidez y la calidad de la defensa marcan la diferencia. Si usted es propietario, comprador o acreedor de un inmueble afectado por una medida cautelar o una sentencia de extinci\u00f3n de dominio, lo recomendable es analizar su caso cuanto antes.<\/p>\n [\/et_pb_text][\/et_pb_column][\/et_pb_row][\/et_pb_section]<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Por: Diego Alejandro Castrill\u00f3n, Abogado especialista en Extinci\u00f3n de Dominio Pocas situaciones son tan angustiosas para un propietario como pedir un certificado de tradici\u00f3n y libertad y descubrir que su inmueble qued\u00f3 en cabeza de la Naci\u00f3n por una sentencia de extinci\u00f3n de dominio. Una sentencia dictada en un proceso del que nunca supo nada, contra una persona a la que ni siquiera conoce. \u00bfPuede hacer algo quien compr\u00f3 de buena fe, pag\u00f3 el precio y quiz\u00e1s se endeud\u00f3 para hacerlo? La Corte Constitucional respondi\u00f3 que s\u00ed en la Sentencia T-821 de 2014 (M.P. Luis Guillermo Guerrero P\u00e9rez). A continuaci\u00f3n, explico el caso y las reglas que dej\u00f3. 1. El caso: un local que cambi\u00f3 de manos antes de ser extinguido En 1999 la Fiscal\u00eda inici\u00f3 un tr\u00e1mite de extinci\u00f3n de dominio contra bienes de varias personas investigadas por captaci\u00f3n masiva de dineros, estafa y abuso de confianza. Una de ellas vendi\u00f3 en el a\u00f1o 2000 un local comercial en Medell\u00edn, y ese mismo a\u00f1o el comprador lo vendi\u00f3 a otra persona. Ambas ventas quedaron registradas en el folio de matr\u00edcula. 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2. El recorrido en la Corte Suprema<\/h2>\n
3. Primera ense\u00f1anza: el plazo para reaccionar corre desde que usted se entera<\/h2>\n
4. Segunda ense\u00f1anza: la reparaci\u00f3n directa no basta<\/h2>\n
5. Tercera ense\u00f1anza: no citar a los terceros es un vicio grave del proceso<\/h2>\n
6. Cuarta ense\u00f1anza: la buena fe se presume y el registro p\u00fablico genera confianza<\/h2>\n
7. Qu\u00e9 decidi\u00f3 la Corte, y qu\u00e9 no<\/h2>\n
8. \u00bfSiguen vigentes estas reglas?<\/h2>\n
9. Recomendaciones pr\u00e1cticas<\/h2>\n
Si descubre que su inmueble aparece con extinci\u00f3n de dominio<\/h3>\n
\n
Si va a comprar un inmueble<\/h3>\n
\n
Si es una entidad financiera<\/h3>\n
Conclusi\u00f3n<\/h2>\n