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En el marco del Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica, y el aislamiento preventivo obligatorio, el Gobierno Nacional expidió el pasado 4 de junio el Decreto 797 “Por el cual se adoptan medidas transitorias en materia de arrendamiento de locales comerciales”

 

Así las cosas, en estas líneas procederemos a comentar los aspectos más relevantes de la norma.

Antecedentes

 

En materia de contratos de arrendamiento, el Gobierno Nacional había expedido el Decreto 579 del 15 de abril del 2020 (sobre el cual ya nos habíamos pronunciado.

En la referida disposición, aplicable indistintamente a vivienda urbana y locales comerciales, se otorgaron una serie de medidas para aquellos contratos que no se podían ejecutar como estaba previsto; en otras palabras, para los contratos cuyos arrendatarios, sumidos en la crisis que implicó la declaratoria del Estado de Emergencia, se veían en la imposibilidad de seguir cumpliendo con el pago de cánones y otros conceptos relacionados al contrato.

En resumen, el Decreto 579 contempló estas disposiciones:

  • Aplazamiento del pago de reajustes del canon generados entre la vigencia del Decreto y el 30 de junio de 2020.
  • Prohibición de cobro de intereses por mora y penalidades a los arrendatarios, en relación con los cánones correspondientes al período comprendido entre la vigencia del decreto y el treinta (30) de junio de 2020. Así, solo permitiendo el cargo de intereses corrientes a una tasa equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la Tasa de Interés Bancario Corriente (TIBC), en la modalidad de consumo y ordinario, sobre los montos no pagados durante ese período de tiempo.
  • Incentivar las negociaciones entre las partes, ya sea para reducir el monto de los cánones o flexibilizar sus condiciones de pago.

No obstante, a pesar de las medidas adoptadas, de las cuales vale decir que tampoco implicaban una solución de fondo, las cifras de desempleo y pérdidas económicas que arrojaron los distintos estudios, motivaron a tomar decisiones mucho más drásticas sobre el particular. Así lo dejó saber el Gobierno en la exposición de motivos del Decreto 797.

¿Qué permite y qué objeto tiene el Decreto 797?

 

En los términos del artículo 1 de la norma, esta tiene por objeto regular, extraordinaria y temporalmente, la terminación unilateral de los contratos de arrendamiento de local comercial por parte de los arrendatarios, en el marco de la emergencia sanitaria. Ahora, en cuanto a sus efectos, el Decreto en su artículo 3 les permite a los arrendatarios de locales comerciales terminar unilateralmente sus contratos de arrendamiento mediando solo el pago de la tercera parte de la cláusula penal, o, en ausencia de esta, el equivalente a un canon de arrendamiento. Frente a esto, la norma enfatiza en que no será procedente la aplicación de cualquier otra penalidad, sanción o suma indemnizatoria.

No obstante, para ejecutar esta prerrogativa, el arrendatario contará con un período comprendido desde la entrada en vigor de la norma, hasta el 31 de agosto de 2020. Igualmente, deberá estar al día con el pago de los cánones de arrendamiento, servicios públicos y demás obligaciones dinerarias a la fecha en la que se pretenda terminar el vínculo contractual.

¿En qué situaciones es aplicable el Decreto 797?

El artículo 2 de la precitada disposición indica que esta será aplicable a los contratos de arrendamiento de locales comerciales cuyos arrendatarios, a partir del 10 de junio de 2020 por las instrucciones de orden público, se encuentran en la imposibilidad de ejercer las siguientes actividades económicas:

  • Bares, discotecas, billares, casinos, bingos y terminales de juego de video.
  • Gimnasios, piscinas, spa, sauna, turco, balnearios, canchas deportivas, parques de atracciones mecánicas y parques infantiles.
  • Cines y teatros.
  • Servicios religiosos que impliquen aglomeraciones.
  • Alojamiento y servicios de comida.
  • Eventos de carácter público o privado que impliquen aglomeración de personas.

Como bien se desprende, la norma no es aplicable indiscriminadamente a todos los locales comerciales, decantándose solamente por aquellos en los cuales se desarrollan actividades cuyas condiciones de reanudación son inciertas.

A título de ejemplo, un local comercial destinado a la venta de algún producto, a pesar de que esa actividad se ha habilitado gradualmente, también se ha visto notoriamente afectada por la reducción del flujo de clientes. Sin embargo, la ley no le otorga el mismo beneficio porque considera que su situación es más favorable y prometedora, a pesar de que la realidad pueda resultar diametralmente opuesta. No obstante, es de reconocer que se trata de una medida sana, liberatoria de compromisos frente a los que es muy claro que las condiciones que motivaron su celebración se han deformado en su totalidad, y que abarca un porcentaje significativo de comerciantes.

Finalmente, el Decreto señala que se excluyen de la norma los contratos de arrendamiento financiero (Leasing). Sobre este punto, es decir, sobre las modalidades de arrendamiento o figuras similares, consideramos que permanece un vacío al guardar silencio sobre contratos como el de concesión de espacio, instrumentos a la que se acude ampliamente en el comercio y que adquiere una dinámica similar al arrendamiento. Seguramente, algún concesionario estará sufriendo las mismas dificultades de un arrendatario y su actividad encaja en el ámbito de aplicación de la norma, pero la nomenclatura de esta no le permite hacer uso de sus prerrogativas.

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